Korzystne umowy najmu powierzchni biurowych

Teraz jest dobry moment na negocjacje stawek najmu. Jeśli firma podpisywała umowę o wynajem biura w Warszawie trzy lata temu, kiedy czynsze były wysokie, dziś ma szansę wynegocjować upust i dodatkowe udogodnienia.

Umowy najmu na korzyść klienta
W pierwszym półroczu 2009 roku spadły drastycznie efektywne stawki czynszów powierzchni biurowych, szczególnie w budynkach będących w trakcie budowy. Sytuacja taka spowodowana jest faktem, że właścicielom nieruchomości komercyjnych zależy na szybkim wynajęciu powierzchni jeszcze na etapie przed rozpoczęciem budowy biurowca - ze względu na wymogi finansowania inwestycji stawiane przez banki.

Co więcej, ze względu na popyt na umowy typu pre-lease, które umożliwiają deweloperom uzyskanie finansowania bankowego, dla dużych najemców, którzy planują zmianę biur w ciągu następnych 2-3 lat, teraz właśnie jest optymalny moment na negocjowanie i podpisywanie długoterminowych umów najmu tego typu. Klienci będą mogli teraz uzyskać znacznie lepsze warunki oferty aniżeli za 2 lata.

Zwłaszcza teraz, kiedy rynek zmienił się na korzyść najemcy, wynajmujący może pójść na dodatkowe ustępstwa. Wśród zachęt motywujących do wyboru konkretnej lokalizacji znajdują się przede wszystkim upusty w czynszu lub okresowe zwolnienie z niego czy też brak opłat za miejsca parkingowe. Jeżeli właścicielowi zależy na kliencie z pewnością podejmie się negocjacji. Obecnie można liczyć na zwolnienie z czynszu sięgające od jednego do sześciu miesięcy przy umowie pięcioletniej.
W okresie ostatnich miesięcy zaobserwować można spadek stawek ofertowych o około 30% w centrum i około 10% do 20% poza centrum. Oczywiście im większa powierzchnia i bardziej prestiżowy najemca, tym bardziej właściciel budynku biurowego będzie skłonny do podjęcia rozmów i negocjacji warunków umowy.

Negocjacje umów najmu
Dobrze spisana umowa najmu gwarantuje najemcy, że wynajmie powierzchnię dokładnie taką, jaką chciał, za kwotę, jaką zamierzał przeznaczyć na ten cel i na warunkach które uzgadniał. W trakcie negocjacji należy wziąć pod uwagę i przewidzieć wszystkie ewentualności, które mogą się zdarzyć w trakcie trwania umowy. Większość możliwych do przewidzenia sytuacji powinna znaleźć odzwierciedlenie w zapisach umowy. W przypadku negocjowania umowy najmu powierzchni w planowanym projekcie biurowym warto pamiętać o tym, że oddanie budynku może się opóźnić, co może narazić najemcę na straty finansowe.

Nowe lokalizacje i atrakcyjne powierzchnie biurowe z dodatkowymi udogodnieniami
Warto zauważyć nowy trend na rynku nieruchomości komercyjnych - coraz częściej najemcy poszukują już nie tylko tradycyjnych budynków biurowych, ale właśnie tak zwane parki biznesowe, np. Poleczki Business Park, stanowią bardzo atrakcyjną alternatywę dla firm czy też instytucji poszukujących nowej siedziby.
Obecnie aż 75% najemców poszukujących biur preferuje dzielnice poza śródmieściem. Niektóre firmy zdecydowały się wyprowadzić z centrum w poszukiwaniu oszczędności i możliwości ekspansji, gdzie stawki najmu za mkw. powierzchni biurowej wynoszą około 8-11 euro w budynkach „używanych” i 11-15 euro w nowo powstających obiektach. Powstają tam nowoczesne, a jednocześnie idealnie dostosowane do potrzeb prowadzenia współczesnego biznesu powierzchnie biurowe i biznesowe.
Na tych najemców, którzy wybiorą np. Poleczki Business Park czekają jedne z korzystniejszych warunków finansowych za powierzchnie biurowe. W pierwszej fazie projektu do dyspozycji najemców będzie praktycznie nieograniczona ilość miejsc parkingowych, co stanowi znaczną zachętę dla nowych najemców.

Kolejne zachęty dla najemców
Na rynku nieruchomości biurowych pojawiają się niższe czynsze efektywne lub większe zachęty dla najemców w postaci np. pokrycia kosztów aranżacji powierzchni czy też zwolnień z czynszu w początkowym okresie najmu. Ponadto najemca może próbować wpłynąć na wynajmującego, aby obniżyć koszty opłaty eksploatacyjnej poprzez negocjowanie kosztów usługodawców np. za administrowanie budynkiem, ochronę czy ubezpieczenie budynku.
Niejednokrotnie znacznie łatwiej jest obniżyć czynsz lub zaoferować pomoc w przeprowadzce aniżeli przystać na długi okres bezczynszowy. Duzi i prestiżowi najemcy mogą ponadto liczyć na wykończenie biura „pod klucz” bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Dla klientów poszukujących nowych biur wynajmujący oferują również pomoc w przedterminowym zakończeniu umowy najmu w poprzednim miejscu siedziby firmy.

Wśród kolejnych zachęt motywujących do wyboru konkretnej lokalizacji najemcy oczekują zaangażowanie w znalezieniu optymalnych rozwiązań dla jego potrzeb prowadzenia biznesu – np. poprzez udokumentowanie zmniejszenia kosztów najmu w skali roku, umożliwiających obniżenie do minimum wydatków inwestycyjnych.

Komentarz:
Andrzej Brochocki
Wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości