Polski rynek nieruchomości - październik 2011

We wrześniu pojawiły się dobre informacje dla osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu hipotecznego w złotych. Aż 7 banków obniżyło w tym czasie marże. Po tych zmianach w naszym zestawieniu jest aż 6 banków, w których marża nie przekracza 1%. Przeciętna (mediana) marż spadła natomiast do poziomu 1,25% (z 1,3% przed miesiącem). Widać więc, że wakacyjny okres stabilizacji dobiegł końca i banki powróciły do uatrakcyjniania swoich ofert.

Te korzystne zmiany marż niestety nie przełożyły się na wysokość rat. Przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych pozostało bowiem na poziomie ok. 6%. W bankach o najniższych marżach można było liczyć na oprocentowanie wynoszące ok. 5,7%.

Dużo pozytywnych zmian pojawiło się również w ofertach kredytów w euro. Tutaj zaobserwowaliśmy aż 6 obniżek. Pojawiła się jednak również jedna istotna podwyżka. Bank PKO BP podwyższył swoją marżę kredytów w euro aż o 0,39 p.p. (z 2,36% do 2,75%). Wszystkie te zmiany spowodowały, że przeciętna marża spadła, ale nieznacznie - z 2% do 1,98%.






CENY OFERTOWE
Wrzesień 2011 roku zapisze się przede wszystkim jako miesiąc kampanii wyborczej. Niestety niewiele w niej tematów i pomysłów związanych z budownictwem mieszkaniowym. Nikt nie obiecuje już dwóch milionów mieszkań, choć sztaby wyborcze stawiają na wartości rodzinne: poczucie bezpieczeństwa, stabilność sytuacji życiowej rodzin. Oczywisty wydaje się fakt, iż w związku z tak rozłożonymi akcentami kampanii, mieszkania i budownictwo powinny znaleźć się w zakresie zainteresowań polityków i w ich programach wyborczych.

Rzeczywistość jest zupełnie inna: o programie dla budownictwa mieszkaniowego mówi się niewiele lub wcale, za to w ostatnich dniach kampanii postawiono na kryzys a wręcz na straszenie nim Polaków. Brak programów nie wpływa na ceny nieruchomości, za to strach przed pogorszeniem sytuacji ekonomicznej niezawodnie blokuje decyzje zakupowe.

Jak zachowały się ceny mieszkań z rynku wtórnego w przedwyborczym wrześniu? Tym razem w żadnym z miast cena nie wzrosła nawet o przysłowiową złotówkę. Średnio we wszystkich miastach ceny ofertowe spadły o 1 punkt procentowy w ciągu miesiąca. W Toruniu i Opolu obniżki wyniosły 2%, w Sopocie i Lublinie 1,4%. Jedynym miastem, w którym we wrześniu średnia cena ofertowa pozostała bez zmian jest Gdańsk. Warto odnotować, że już w dwóch miastach, z pierwszej dziesiątki pod względem liczby ludności, średnia cena ofertowa spadła poniżej 4 tys. za metr. W Łodzi jest to 3980, a w Katowicach 3860 i jest to poziom cen z początku 2007 roku. Również aktualna średnia w Krakowie jest warta uwagi – 6970 złotych za metr kwadratowy – oznacza powrót do poziomu cen z kryzysowego 2009 roku lub też sięgając dalej wstecz z końcówki roku 2006 (listopad 2006 6935 złotych).






Struktura cenowa podaży
W Warszawie kupno mieszkania w cenie do 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy jest w zasadzie niemożliwe. Nieco łatwiej jest w Krakowie i Wrocławiu, a w pozostałych miastach można wręcz mówić o możliwości wyboru. W Gdańsku takich ofert jest 17%, w Poznaniu 27,8%. W Łodzi, Lublinie, Szczecinie, Toruniu, Olsztynie i Poznaniu najłatwiej o mieszkanie w cenie od 4 do 5 tysięcy za metr kwadratowy. W stolicy prawie 50% mieszkań jest wystawianych do sprzedaży za 7 do 9 tysięcy za metr. Również w Krakowie osoby dysponujące takim budżetem najszybciej znajdą coś dla siebie - około 44% ofert mieści się w tej cenie. Nietrudno tu również o mieszkania znacznie tańsze: 40% podaży to mieszkania tańsze niż 5 tysięcy złotych za metr.





CENY TRANSAKCYJNE

Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych


Wszyscy ci, którzy wyczekują kolejnych spadków cen mieszkań powinni uzbroić się w cierpliwość. W transakcjach na rynku wtórnym przeprowadzonych w trzech ostatnich miesiącach nie widać znaczących wahań cen. W pięciu na siedem analizowanych miast odnotowujemy jedynie niewielkie spadki w stosunku do poprzednio analizowanego okresu. Wynoszą od 11 zł za m kw. (Kraków) do 44 zł za m kw. (Łódź). Łódź jest jedyną z analizowanych lokalizacji, w której obserwujemy tak konsekwentny spadek od początku roku. W porównaniu do stycznia ceny spadły tam o 8 proc. W ślad za spadkami cen obniżeniu uległa średnia cena nabywanego w tym mieście mieszkania (186 tys. zł). W przypadku Gdańska i Gdyni zanotowaliśmy niewielkie wzrosty ceny m kw. Jednak należy przypuszczać, że jest to bardziej związane z kompozycją koszyka badanych transakcji niż jakimikolwiek czynnikami rynkowymi mającymi wpływ na kształtowanie się cen.

Rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi nadal największe są w Gdyni (12,8 proc.). We Wrocławiu dysproporcja ta wynosi 9,5 proc. Ceny ofertowe są najczęściej akceptowane w Poznaniu, gdzie różnica w cenach oczekiwanych przez sprzedających a uzyskiwanych na rynku wynosi 2,4 proc.

Poza Łodzią i Krakowem we wszystkich analizowanych miastach średnia powierzchnia nabywanego mieszkania ma więcej niż 50 m kw. Na tym tle znacząco wyróżnia się stolica, gdzie nabywcy decydują się na zakup coraz większych lokali. Wg ostatnich analiz średnie sprzedawane mieszkanie miało powierzchnię 58 m kw. Jest to zasługa coraz częściej pojawiających się transakcji sprzedaży mieszkań o powierzchniach, które w ostatnich dwóch latach cieszyły się nikłym zainteresowaniem klientów (80 m kw. i więcej).

Średnia cena sprzedawanych mieszkań zamyka się w zakresie od 270 do 305 tys. zł. Wyjątkiem jest wspomniana Łódź, gdzie średnie ceny mieszkań mieszczą się w kwotach poniżej 200 tys. zł, oraz Warszawa, gdzie średnia cena uległa ponownemu zwiększeniu i wyniosła 456 200 zł.