Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie przez najemcę bądź wynajmującego jest możliwe dla każdego typu umowy najmu. Niezależnie od tego czy został określony czas. W przypadku braku ram czasowych obowiązują terminy ustawowe. Dla czasu oznaczonego, zarówno najemca jak i wynajmujący mają prawo do wypowiedzenia na warunkach ustalonych w umowie.

Forma wypowiedzenia ma charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy na czas nieokreślony bądź określony. Dopuszczalna jest każda forma wypowiedzenia, w przypadkach spornych także czynność procesowa poprzez pozew o eksmisję.

Terminy ustawowe wypowiedzenia najmu:
- gdy odstęp terminów opłaty czynszów przekracza 1 miesiąc,
- gdy w wypowiedzeniu uwzględniony został trzymiesięczny okres wypowiedzenia na przód, na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy opłacany czynsz jest płatny na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz opłacany jest na przód w krótszych odstępach czasu,
- gdy najem jest na jeden dzień na przód – najem dzienny,

Inne przyczyny wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez wynajmującego, nie wymagające zachowania okresu wypowiedzenia opisanego w umowie:
- gdy najemca użytkuje lokal niezgodnie z jego przeznaczaniem, pomimo pisemnego upomnienia,
- gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego lub płatnego używania osobie trzeciej bez pisemnej zgody wynajmującego,
- gdy najemca narusza porządek w lokalu i prowadzi do szkód;

Wyjątek dotyczy postępowania z najemcą, który nie uiścił opłat za dwa lub trzy miesiące. W tym wypadku, w myśl przepisów kodeksu cywilnego, osoba wynajmująca ma możliwość wypowiedzenia najmu bez wypowiedzenia i zachowania należnych terminów.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Umowy na czas określony są mocno sprecyzowane. Mimo to nowelizacja kodeksu cywilnego rozstrzygnęła o dopuszczalności zakończenia umowy przed jej upływem.

Mając na uwadze możliwe komplikacje z przyszłym wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego warto zawrzeć klauzulę w myśl Art. 693 § 3 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Przed wejściem artykułu 693 § 3 kodeksu cywilnego, strony umowy nie miały możliwości określenia warunków wypowiedzenia, a tym samym obrony własnego interesu. Ten zapis uelastycznił warunki sporządzania umów najmu i umożliwił ustalenie okoliczności wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania
W tym szczególnym wypadku należy wziąć pod uwagę fakt, że zasady wypowiedzenia takiej umowy w stosunku do najemcy regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, a także przepisy Kodeksu cywilnego. W stosunku do wynajmującego warunki są regulowane przez postanowienia Kodeksu cywilnego. Przepisy wyżej wspomnianej Ustawy mają na celu zabezpieczenie praw najemcy. Niewielu wynajmujących wie, że istnieje w roku kalendarzowym „okres ochronny”. To czas od 1 listopada do 31 marca, kiedy nie można nakazać najemcy opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Jak napisać wypowiedzenie?
Prawidłowo skonstruowane wypowiedzenie umowy najmu musi jednoznacznie określać przyczynę, zachować ustawowe terminy, bądź inne, które określa Umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Konstrukcja wypowiedzenia:
Określenie stron: W pierwszej kolejności należy podać dane osoby wypowiadającej. Jeśli jest nią najemca, jego dane będą wymienione jako pierwsze. Należy podać: Imię, nazwisko, adres zameldowania z dowodu osobistego, numer i seria dowodu osobistego.
Podstawa wypowiedzenia: Może to być nr paragrafu z umowy najmu, przepis kodeksu cywilnego lub inny przepis (np. z ustawy o ochronie praw lokatorów).
Oświadczenie: W oświadczeniu należy określić przedmiot wypowiedzenia, wskazać osobę wynajmującą do której pismo jest skierowane i z jakim dniem dokument skutkuje.
Uzasadnienie: Jest konieczne dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Podpis: Podpis własnoręczny każdej ze stron umowy.

Przykładowe wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może wyglądać następująco:

Wrocław 15 marzec 2010

Jan Kowalski
Ul. Mickiewicza 15/2
53-340 Duszniki – Zdrój
Dowód osobisty seria ABC nr 123456
zwany dalej Najemcą/Wynajmującym

Do Pana

Bartłomieja Kołodzieja
ul. Kamienna 14/3
12-478 Kamienna Góra
zwanego dalej Najemcą/Wynajmującym

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU PRZEZ NAJEMCĘ/WYNAJMUJĄCEGO

Podstawa wypowiedzenia: par. 8 pkt 2 umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej w dniu 12 lipca 2009

Niniejszym uprzejmie informuję, że wypowiadam wynajem/najem lokalu mieszkalnego przy ul. Miedzianej 13/5 w Kudowie Zdroju. Na podstawie par. 8 pkt 2 umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej w dniu 12 lipca 2009 roku, okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc od daty otrzymania niniejszego dokumentu wypowiedzenia. Zobowiązuję się do opuszczenia wynajmowanego lokalu, oraz uiszczenia zaległych zobowiązań do dnia 15 kwietnia 2010 r.

Uzasadnienie: Wypowiadam wynajem lokalu mieszkalnego z powodu zmiany miejsca zatrudnienia.

Niniejszy dokument został sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Wrocław 15 marzec 2010

.........................
(podpis Wynajmującego)

.......................
(podpis Najemcy)