Popyt na luksusowe apartamenty

Luksus nigdy nie traci na wartości, nie podlega wahaniom rynkowym, nie jest zależny od trendów mody. Nie ma także wyroczni, która jednoznacznie pozwoli zdefiniować luksus. Prawdą jest jednak, że kryzys nie dotyka tej sfery i nawet, jeśli chwilowo popyt na luksus spada, to jest raczej wynikiem przeczekania, niż załamaniem możliwości finansowych.

Badania przeprowadzone na Polakach pokazują, że wyznacznikiem luksusu dla naszych rodaków jest własny jacht, dzieła sztuki i... czas wolny. Na dalszych miejscach pojawiają się biżuteria i odzież, gdyż są masowo podrabiane, a dla amatora prawdziwa wartość tych przedmiotów jest nie do oszacowania. Podobnie przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości. W 2009 roku mogliśmy zaobserwować trend wzrostowy dla rynku nieruchomości określonych jako „luksusowe”. Deweloperzy prześcigali się w pomysłach na zachęcenie klientów do zakupu swoich inwestycji. Jednak powstaje pytanie, ile z tych inwestycji można rzeczywiście nazwać „luksusowymi”. Czy kawalerka o powierzchni 40 mkw. może zapewnić prawdziwy komfort mieszkania i stać się prestiżowym elementem w życiu, tylko dlatego, że inwestor użył nazwy „apartament”, a budynek stoi przy linii metra?


W celu ułatwienia klientom weryfikacji ofert rynkowych, analitycy z REAS Consulting opracowali raport przedstawiający podstawowe cechy, które bezwzględnie powinien zawierać projekt, aby mógł pretendować do słowa „prestiż”. Wielkość takiego mieszkania musi przekraczać 70 mkw, minimalna wysokość to 3 m, lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, niebanalna architektura, wydzielona część dzienna i nocna, wykończenie wnętrz nowoczesnym sprzętem technologicznym (np.: klimatyzacja), duże okna, usługi dodatkowe dla mieszkańców (np.: SPA) oraz usługi typu concierge.

Niesłabnącą popularnością cieszą się apartamenty w kurortach turystycznych: Zakopane, Sopot czy Łeba. Coraz powszechniejsze na rynku są luksusowe projekty dla pasjonatów np.: osiedla willi przy polach golfowych. Jednak wśród największych miast, niekwestionowanym liderem cenowym i ilościowym pozostaje Warszawa, gdzie w 2009 roku oddano i sprzedano najwięcej mieszkań. W pozostałych dużych miastach segment sprzedaży prawdziwych apartamentów luksusowych stanowi mały procent udziału, np.: w Krakowie tegoroczny poziom podpisanych umów na zakup mieszkań luksusowych stanowił 3% ogółu. Minimalne ceny za metr kwadratowy apartamentu kształtują się następująco: w Trójmieście i Wrocławiu od 10 tys. zł/mkw., w Krakowie trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł/mkw. Dość zachowawczo wygląda sytuacja w Poznaniu oraz Łodzi, gdzie popyt i podaż na apartamenty są niezmiennie niskie.

Nowym trendem, który powoli zdobywa serca Polaków, są apartamenty na rynkach Starego Miasta. Ceny zazwyczaj uzależnione są od miasta, ale nie zawsze odpowiadają faktycznej wartości historycznej miejskich rynków. W tym przypadku znów Warszawa wygrywa pod kątem wysokości cen: wartość metra kwadratowego mieści się w przedziale 19 – 44 tys. zł pomimo tego, że stołeczna starówka nie ma długiej historii. Natomiast w pozostałych miastach – Gdańsk, Wrocław i Kraków – ceny za metr kwadratowy kształtują się na poziomie od 15 do 29 tys. zł.

Rok 2010 powinien przynieść kilkuprocentowy wzrost popytu na apartamenty luksusowe i wprowadzić stabilizację na rynku nieruchomości. Istotny jest fakt, iż klienci decydujący się na apartament, często jego zakup finansują w dużej mierze ze środków własnych. Tym samym są mniej zależni od zaostrzonej polityki kredytowej banków. Dostrzegalnym problemem jest natomiast restrykcyjne udzielanie finansowania deweloperom. W 2009 roku mogliśmy obserwować wstrzymanie kilku inwestycji i zamrożenie budowy co najmniej na rok. Jeśli sytuacja nie ulegnie zmianie w nadchodzącym roku, na przestrzeni kolejnych lat możemy mieć ogromną nadwyżkę popytu nad podażą, a tym samym wzrost cen za prestiżowe adresy, zwłaszcza na rynku wtórnym. Dlatego deweloperzy, którzy tworzą swoje projekty według obowiązującego kanonu i definicji „luksusu”, powinni być spokojni o sprzedaż. Pomimo spowolnienia ekonomicznego, klienci nadal traktują zakup ekskluzywnej nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Kryzys może stać się idealną szansą na trafioną inwestycję. Wyłowione teraz z morza ofert apartamenty staną się za kilka lat prawdziwą perłą w aktywach inwestora.

Patrycja Kwiatkowska - Dyrektor Zarządzający Griffin Real Estate