Zakup mieszkania: co zrobić, gdy lokal ma wady?

Przy zakupie mieszkania od dewelopera, nabywca – zwykle jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego – powinien dokonać osobistego odbioru lokalu i sprawdzić czy jego standard jest zgodny z ustaleniami zawartymi w umowie z deweloperem.

Może to uchronić kupującego przed koniecznością dokonywania remontów bądź napraw na własny koszt. Dodatkowo, już na samym początku, tj. na etapie podpisywania umowy deweloperskiej, warto szczegółowo ustalić procedurę odbioru lokalu, w tym wszelkie terminy wiążące strony. Zapewni to nabywcy czas na dokładne oględziny lokalu przed jego zakupem, a także umożliwi mu dochodzenie roszczeń w razie opóźnień ze strony dewelopera.

Ustalenia dotyczące odbioru lokalu
Ze względu na brak przepisów regulujących obowiązki dewelopera dotyczące terminów i przebiegu odbioru lokalu, kwestie te powinny zostać szczegółowo ustalone w umowie deweloperskiej.

Wskazane jest, aby strony wyraźnie określiły:
· ostateczny termin, w którym mieszkanie będzie gotowe do odbioru – w interesie nabywcy należy obwarować opóźnienie w wydaniu karą umowną;
· sposób zawiadomienia kupującego o tym, że mieszkanie jest gotowe do odbioru – bardzo ważne jest oznaczenie minimalnego czasu dla nabywcy na odbiór lokalu, od momentu otrzymania zawiadomienia od dewelopera. Brak szczegółowej regulacji tej kwestii może spowodować, że deweloper może wyznaczyć kupującemu zbyt krótki czas na dokonanie oględzin, a w razie nie dokonania odbioru lokalu w terminie – uznać, że nabywca przyjął mieszkanie bez zastrzeżeń.

Sprawdzanie standardu lokalu
Umowa z deweloperem powinna szczegółowo określać standard wykończenia mieszkania. Umożliwi to dochodzenie ewentualnych roszczeń od dewelopera wynikających z wad fizycznych lokalu, ujawnionych w chwili jego odbioru.
Wskazane jest dokonywanie oględzin mieszkania w obecności osoby z doświadczeniem w branży budowlanej, czemu deweloper nie może się sprzeciwić. Zgodność standardu mieszkania z zapisami umowy stwierdza się w protokole zdawczo - odbiorczym. Natomiast w przypadku wykrycia wad lub niezgodności z umową, należy odstąpić od podpisania protokołu odbioru i w jego miejsce przygotować listę rozbieżności oraz zwrócić się do dewelopera o doprowadzenie ich w oznaczonym terminie do stanu określonego w umowie deweloperskiej.

Odpowiedzialność dewelopera za wady ujawnione po odbiorze lokalu
Kodeks cywilny dopuszcza dochodzenie praw nabywcy z tytułu wad fizycznych i prawnych lokalu – także jeśli zostaną one ujawnione już po dokonaniu odbioru mieszkania.


Deweloper odpowiada wówczas na zasadach rękojmi, która obejmuje odpowiedzialność za:
· wady lokalu zmniejszające jego wartość lub użyteczność,
· wady polegające na braku ustalonych w umowie właściwości lokalu,
· wydanie lokalu w stanie niekompletnym,
· wady prawne lokalu – np. gdy budynek został wybudowany na gruncie, do którego deweloper nie miał tytułu prawnego lub lokal był obciążony prawem innej osoby.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ciąży na deweloperze tylko wtedy, gdy nabywca nie wiedział o wadzie w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Nabywca powinien zawiadomić dewelopera o wystąpieniu wady nie później niż w ciągu miesiąca od jej wykrycia oraz w formie przewidzianej w umowie deweloperskiej (najczęściej na piśmie). W zawiadomieniu należy umieścić wezwanie do usunięcia wad, a także wyznaczyć deweloperowi odpowiedni termin.

Deweloper może odmówić usunięcia wady lokalu. W takim przypadku:
· jeśli wada jest istotna (uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem), a deweloper oświadcza, że jej usunięcie jest niemożliwe lub wiąże się z nadmiernymi kosztami, wtedy nabywca może żądać wymiany lokalu albo odstąpić od umowy z deweloperem z prawem do żądania zwrotu wpłaconych kwot.
· jeśli wada nie jest istotna, a deweloper oświadczy, że nie zostanie usunięta, nabywca może żądać obniżenia ceny.

Akt notarialny
Po dokonaniu oględzin i odbioru mieszkania można przystąpić do podpisania aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie odrębnej własności lokalu. Ostateczny termin jego podpisania powinien być określony w umowie z deweloperem datą dzienną. Uchybienie terminowi warto obwarować karą umowną na rzecz nabywcy za każdy dzień opóźnienia dewelopera.

Kupując mieszkanie od dewelopera nabywca zakłada, że zostanie mu ono wydane w stanie idealnym i spełniającym jego oczekiwania, co wykluczy konieczność ponoszenia kosztów remontu i napraw. Aby uniknąć przykrych niespodzianek w chwili odbioru lub korzystania z lokalu, wystarczy upewnić się, że jego standard jest dokładnie opisany w umowie deweloperskiej, a w chwili odbioru – w pełni zgodny z wcześniejszymi ustaleniami.

Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto