Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia wtedy, gdy inwestor nie dopełni wszystkich niezbędnych formalności uprawniających do budowy nieruchomości. Pojęcie funkcjonuje od dawna, a za dopuszczenie się wykroczenia grożą poważne konsekwencje. Mimo to definicja dotąd nie ma jednoznacznej formy.

Pojęcie nie dotyczy wyłącznie wznoszenia obiektów bez odpowiednich zezwoleń. Obejmuje dużo więcej w których nie ukończono bądź nawet nie rozpoczęto kwestii formalnych. To może być np. nienaniesienie i niezatwierdzenie zmian w projekcie podczas robót budowlanych, wymiana lub montaż instalacji bez projektu i uzgodnień, brak dziennika budowy, przebudowa, rozbudowa, itp.

Jeśli samowola zostanie wykryta, inwestor może otrzymać nakaz rozbiórki nawet kompletnie ukończonej inwestycji. Konsekwencje, zgodnie z prawem, mogą dotknąć też najemcę takiej nieruchomości.

Legalizacja
Legalizacja samowoli budowlanej nie jest prosta. Aby inwestycja została zalegalizowana, pomimo samowoli, należy koniecznie spełnić warunki określone w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego.:
- inwestycja musi być zgodna z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Inwestor zobowiązany jest dostarczyć zaświadczenie od wójta (burmistrza bądź prezydenta miasta) o zgodności z ustaleniami MPZP.
W przypadku braku MPZP zaświadczenie dotyczy zgodności z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dzięki wyrokowi Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. (Dz. U.RP 2007/247/1844 ) istnieje możliwość dostarczenia takiego zaświadczenia powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego bez względu na etap postępowania legalizacyjnego.
- należy wykazać, że inwestycja spełnia warunki techniczne określone prawnie i nadaje się do użytkowania.
Ów dokument przedkłada się wraz z decyzją o dopuszczeniu nieruchomości do użytku, a także braku sprzeciwu i uwag od Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji pożarnej i Państwowej Inspekcji Pracy.
- dołącza się ponadto kompletny projekt budowlany, zagospodarowania działki i opinie techniczne.
Po zebraniu potrzebnej dokumentacji należy ją złożyć wraz z wnioskiem o dokonanie legalizacji u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeśli weryfikacja dokumentów zakończy się pozytywnie... to nie koniec
Inspektor powiatowy ustala opłatę legalizacyjną. Należy ją uiścić do 7 dni od daty otrzymania oświadczenia od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli inwestor nie dokona wpłaty, otrzyma nakaz rozbiórki nieruchomości.

Wysokość opłaty legalizacyjnej
Wyznacza się ją w zależności od:
- przeznaczenia nieruchomości
- posiadanego (bądź nie) pozwolenia na budowę
- braku zgłoszenia rozpoczęcia budowy

Opłata wyliczana na postawie funkcji nieruchomości jest bardzo wysoka. Kwotę w wysokości 500 zł należy pomnożyć przez 50 i współczynnik przypisany do danej kategorii nieruchomości (wzór został określony w załączniku do prawa budowlanego).

W przypadku obiektów wymagających jedynie zgłoszenia opłata jest dużo niższa, np. 2500 zł lub 5000 zł.
Jeżeli formalności opisane wymagane dokumenty legalizacyjne nie zostaną dostarczone w terminie inwestor otrzyma nakaz rozbiórki. Kolejna kara finansowa może dotknąć inwestora, który zwyczajnie zwleka z rozbiórką.

Jeśli weryfikacja dokumentów zakończy się decyzją odmowną... to także nie koniec
Nawet jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wystawi nakaz rozbiórki, inwestor ma prawo się odwołać. Odwołanie od decyzji należy złożyć do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli decyzja z wyższej instancji także będzie odmowna, wówczas można jeszcze wnieść skargę do wojewódzkiego Sądu Adminitracyjnego. Skargi nie może wnieść sam inwestor. Uprawniony jest do tego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Jeśli odpowiedź Wojewódzkiego Sądu Adminitracyjnego nie będzie satysfakcjonująca, inwestorowi pozostaje już tylko jedna skarga kierowana do Naczelnego Sądu Administracyjnego – pod warunkiem uchybień we wcześniejszych postępowaniach. Od jego decyzji nie można się już odwołać.

Na Podstawie przepisów prawa budowlanego

Jeśli chcesz wiedzieć więcej o prawie budowlanym, zapraszamy do lektury aktualizowanego na bieżąco artykułu: Przewodnik po prawie budowlanym