X
Logo Projektoskop.pl
 
 
Kredyty hipoteczne
 
 
 
 
 

Umowa Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości

długopis
Podstawą prawną umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości są art. 179 – 183a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reguluje ona większość aspektów. Pozostałe, nie regulowane ustawą rozstrzyga się w oparciu o przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w Kodeksie Cywilnym.


Pośrednictwo jest formą wykonywania czynności faktycznych. Pośrednik działa w imieniu osoby zlecającej, samodzielnie. Nie ma on prawnego obowiązku stosować się do jej zaleceń. Dopiero pośrednie działania pośrednika mają stworzyć warunki możliwe do zawarcia głównej umowy. Główną umowę finalizują sami zainteresowani bez udziału pośrednika.
Jeśli główna umowa zostanie sfinalizowana, dzięki pośrednim działaniom pośrednika, może on domagać się należnego wynagrodzenia. Generalnie, pośrednik dźwiga na swoich barkach całe ryzyko gospodarcze, często bez zwrotu poniesionych wydatków (czyli kosztów pośrednictwa).

Umowa pośrednictwa wymaga sporządzenia dokumentu pisemnego. Zgodnie z ust. 3 – 5 art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa powinna zawierać:


- dane „pośrednika   w    obrocie   nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o  posiadanym ubezpieczeniu  odpowiedzialności   cywilnej  za   szkody   wyrządzone   w   związku z  wykonywaniem czynności  pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”.
Oznacza to, że pośrednik, którego w pewnym sensie zatrudniamy musi posiadać odpowiednie uprawnienia, które potrafi udokumentować. Nieprawdą jest, że pośrednik może wykonywać swoje zadanie bez odpowiednich kwalifikacji. Nie należy ryzykować umowy z osobą, która nie posiada uprawnień i działa z ramienia „firmowej licencji pośrednictwa”. Każdy pośrednik z uprawnieniami musi posiadać imienną licencję i często jest członkiem stowarzyszenia zawodowego. Mając numer licencji można sprawdzić pośrednika w stowarzyszeniu zawodowym.
- czas trwania umowy: określony, bądź nieokreślony.
- określony tryb umowy: otwarta, bądź zawarta na wyłączność,
- dane nieruchomości.

UMOWA OTWARTA
Pozwala na zawarcie podobnych bądź jednakowych umów z wieloma pośrednikami jednocześnie. Taka forma umowy nie mobilizuje pośrednika do szczególnej aktywności w osiągnięciu celu, gdyż ma świadomość (być może licznej) konkurencji. W takim wypadku sprzedaż nieruchomości zależy bardziej od szczęścia niż nakładów pracy i wkładu pośrednika. Ponadto reprezentuje jednakowo interesy obu stron umowy, gdyż obie strony płacą prowizję od centy sprzedaży. To czynnik atrakcyjniejszy dla sprzedającego.

UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Zawiera się na rzecz Pośrednika bądź przedsiębiorcy. Stosuje się do niej odpowiednio art. 550 Kodeksu Cywilnego. Umowa taka nakłada na Pośrednika obowiązek aktywnego działania. W zamian za umowę na wyłączność pośrednik dołoży wszelkich starań, wykorzysta budżet przeznaczony na marketing i reklamę, tak by sprzedać nieruchomość i otrzymać należną wg umowy prowizję. Wbrew pozorom umowa na wyłączność przynosi więcej korzyści:
- umowa trafia do informacji potencjalnych nabywców wielu biur pośrednictwa,
- nieruchomość jest reklamowana indywidualnie nie masowo, oferta jest pełniejsza i ciekawsza dla potencjalnego nabywcy.
W przypadku umowy na wyłączność czas umowy określa się na podstawie nieruchomości:
(pół roku dla mieszkania do 60 m kw.; do roku dla mieszkań powyżej 60 m kw.; rok i więcej dla domów)

Jest jeszcze jeden rodzaj umowy na wyłączność: UMOWA BEZPOŚREDNIA. W tym przypadku całą prowizję płaci sprzedający. Wynosi ona nie 3% a 6% od kwoty transakcji nieruchomości.

Umowa z pośrednikiem powinna być bardzo dokładnie przemyślana. Często pośrednicy zasłaniają się zawartością umowy, gdy klient zgłasza reklamacje wobec jego działań. W tym wypadku warto mieć świadomość, że umowa pośrednictwa to umowa „starannego działania” a nie rezultatu. W związku z tym, zgodnie z prawem, nie każde działanie pośrednika ma prowadzić do umowy pomiędzy kupującym, a sprzedającym.

OBOWIĄZKI POŚREDNIKA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Ponieważ oba rodzaje umów dotyczą w szczególności „starannych działań” pośrednika, należy je w miarę możliwości określić. Oto najważniejsze obowiązki pośrednika, które można określić w umowie:
- posiada aktualne informacje na temat stanu prawnego reprezentowanej nieruchomości. Informacje te powinny być udokumentowane (np. aktualny wypis z księgi wieczystej, wyrys geodezyjny - dla działki budowlanej, zaświadczenie bądź wyrys z MPZP),
- pośredniczy w negocjacjach ceny między potencjalnym kupcem, a sprzedającym,
- doradza przy zakupie (względem ceny, lokalizacji, kondygnacji itp.), informuje o ofertach konkurencyjnych,
- podejmuje działania marketingowe w celu promocji oferty (ogłoszenia w prasie, w internecie, w systemie MLS)
Jeśli owe punkty nie zostaną zawarte w umowie, pośrednik może ograniczyć się do podsyłania adresów drogą mailową.

Podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest bezpłatne! Zwyczajowo połowę kosztów uiszcza się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (Czytaj więcej: Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży), a drugą połowę przy akcie notarialnym.

CO ZROBIĆ, GDY POŚREDNIK NIE SPRAWDZA SIĘ?
- Jeżeli pośrednik nie sprawdza się i z tego tytułu sprzedający poniósł straty, może ubiegać się o odszkodowanie poprzez sąd.
- Jeśli pośrednik należy do stowarzyszenia pośredników nieruchomości i dopuścił się czynu niezgodnego z etyką zawodową można złożyć sprawę do sądu koleżeńskiego.
- Jeśli pośrednik nie jest stowarzyszony, skargę należy złożyć do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
- Jeśli pośrednik nie posiada licencji sprawę należy zgłosić na policję i do PIH.

NIE PODPISUJ UMOWY Z POŚREDNIKIEM, JEŚLI:
- Zawiera zapis o rozwiązaniu umowy za zgodą obu stron,
- Zapis o wypłacie prowizji zawiera treść o odsetkach w wysokości 2 i więcej procent za każdy dzień zwłoki ( to może wynieść ponad 730 % w skali roku!)
- Zawiera zapis mówiący o konieczności obecności prawnika podczas ustalania i negocjacji cen, a ustalenia zawarte poza biurem pośrednictwa nie wpływają na wysokość prowizji pośrednika.

Wzór Umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości może wyglądać następująco:

UMOWA POŚREDNICTWA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Zawarta w dniu .................w ...................................

pomiędzy

........................................................, zamieszkałym przy ul. ...................................... w ........................., legitymującym się dowodem osobistym seria: ..... nr …............., numerze PESEL:..................................
zwanym dalej Zleceniodawcą,

a

firmą........................................... reprezentowaną przez .................................... licencja zawodowa numer .................
zwaną dalej Pośrednikiem.

Ustala się co następuje:

§1

Zleceniodawca zleca Pośrednikowi prowadzenie odpłatnych działań z zakresu pośrednictwa, zmierzających do sprzedaży nieruchomości:............................... położonej w …............................., przy ul............................. na działce nr ................ dla której prowadzona jest Księga Wieczysta nr ...................

§2

Zleceniodawca oświadcza, że nieruchomość opisana w §1, jest jego własnością/współwłasnością, jest wolna od wad prawnych oraz obciążeń na rzecz osób trzecich i przeciwko Zleceniodawcy nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne, którego przedmiotem jest niniejsza nieruchomość, a także oświadcza, że dane podane przez Niego w karcie opisowej obiektu są prawdziwe.

§3

Zleceniodawca ustala cenę przedmiotu sprzedaży, opisanego w §1, na kwotę: …....................zł (słownie: …........................................................................)

§4

1. Umowa została zawarta na czas:.......................................
2. Zleceniodawca ma prawo do wycofania oferty w formie pisemnej w każdej chwili.

§5

Pośrednik zobowiązuje się do: oględzin nieruchomości, sporządzenia karty opisowej, skompletowania dokumentacji nieruchomości na podstawie przedłożonych dokumentów, wykonania zdjęć obiektu, prezentowania oferty innym biurom nieruchomości, podjęcia działań marketingowych w celu promocji oferty poprzez: reklamę prasową, reklamę w internecie, ponadto będzie uczestniczył osobiście w prezentacjach nieruchomości oraz do prezentacji warunków jej zbycia klientom w imieniu Zleceniodawcy.

§6

Zleceniodawca zobowiązuje się przedłożyć Pośrednikowi wszelkie dokumenty, niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości określonej w §1, a także uzgadniać z nim w miarę potrzeby zmiany ceny nieruchomości oraz współdziałać w zakresie negocjacji.

§7

1.Jeśli umowa zbycia nieruchomości opisanej w §1 zostanie zawarta z osobą wskazaną przez Pośrednika, Zleceniodawca zapłaci Pośrednikowi prowizję w wysokości …....% ceny transakcyjnej nieruchomości tytułem wynagrodzenia, którego wypłata w całości wymagana jest w dniu umowy rozporządzającej przeniesienie prawa do nieruchomości.
2.W razie zwłoki w zapłacie wynagrodzenia Zleceniodawca zobowiązuje się zapłacić odsetki ustawowe.

§8

W przypadku zamiany nieruchomości, Pośrednik pobiera prowizję w wysokości ustalonej w §7 niniejszej umowy, od ceny droższej nieruchomości.

§9

W przypadku znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości, Pośrednik zobowiązany jest do podania Zleceniodawcy imienia i nazwiska tej osoby w formie pisemnej i uzyskania pisemnego potwierdzenia Zleceniodawcy.

§10

1. Pośrednik zobowiązuje się do udziału w negocjacjach, pomocy w przygotowaniu transakcji i współdziałania ze Zleceniodawcą, dotyczy to umowy przedwstępnej i umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na wskazanego przez siebie nabywcę.
2. Pośrednik oświadcza, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także oświadcza, że ponosi odpowiedzialność zawodową określoną w obowiązującym ustawodawstwie, za czynności objęte niniejszą umową wykonywane przez inne osoby, działające pod jej nadzorem i że ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje również wspomniane wyżej działania tych innych osób.

§11

1.Jeśli w okresie trwania umowy Zleceniodawca znajdzie potencjalnego nabywcę bez udziału Pośrednika i zawiadomi Pośrednika o tym fakcie, niniejsza umowa ulegnie zawieszeniu do momentu podpisania z tym nabywcą umowy przedwstępnej, w przypadku której niniejsza umowa ulegnie wygaśnięciu z dniem zawiadomienia Pośrednika o tym zdarzeniu.
2.Gdy do podpisania umowy przedwstępnej, opisanej w punkcie 1 nie dojdzie, Zleceniodawca zawiadomi o tym fakcie Pośrednika, a niniejsza umowa ulegnie odwieszeniu oraz przedłużeniu o okres zawieszenia.
3. O faktach opisanych w punkcie 1. Zleceniodawca ma obowiązek niezwłocznie informować Pośrednika telefonicznie, potwierdzając wiadomość przy pomocy poczty internetowej, ze swojej strony Pośrednik potwierdzi e-mailem przyjęcie wiadomości niezwłocznie po jej odczytaniu. Adresy e-mail Zleceniodawcy i Pośrednika muszą być zgodne z zapisanymi poniżej:

ZLECENIODAWCA: ...................... , POŚREDNIK: ......................

§12

Pośrednik może reprezentować także drugą stroną transakcji sprzedaży/kupna nieruchomości i niniejszym powiadamia o tym Zleceniodawcę, który to potwierdza.

§13

1. Obie strony umowy zobowiązują się do niezwłocznego wzajemnego informowania o każdej zmianie swoich danych adresowych i numerów telefonów. Zleceniodawca zobowiązuje się ponadto do informowania Pośrednika o wszelkich zmianach w prawnym i faktycznym stanie nieruchomości określonej w §1. Informacje o zmianach będą przekazywane osobiście lub w sposób opisany w §11 punkt 2 i 3.

2. Zgodnie z art. 23 ust. 1 Ustawy z dnia 29. 08. 1997r. o ochronie danych osobowych (Dz. U. Nr 133 poz. 833) Zleceniodawca oświadcza, że wyraża zgodę na umieszczenie i przetwarzanie swoich danych osobowych w zbiorach prowadzonych przez firmę ………………………..…………………………………..………………………, w zakresie niezbędnym do realizacji niniejszej umowy.
§14

Sprawy nie uregulowane niniejszą umową będą rozstrzygane w oparciu o kodeks cywilny przez sąd ....................................................... w .................. .

§15

Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§16

Umowę sporządzono i podpisano w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

................................................
(Zleceniodawca)
................................................
(Pośrednik)
Zobacz wszystkie artykuły z kategorii Wzory pism
Autor: Agnieszka Bykowska
2016-05-01 21:40:21
Tagi do artykułu: nieruchomości | umowa | mieszkania
 
Do przeniesienia własności może zatem dojść tylko wtedy, kiedy zbywca jest faktycznym właścicielem - czyli trzeba przedstawić dokument uprawniający do dysponowania nieruchomością - to jeden z wymogów notarialnych.
Inny przykład - działka budowlana, wymagane dokumenty do pełnoprawnego przeniesienia własności:
* Wypis i wyrys z rejestru gruntów dla kupowanej działki gruntu
* Zaświadczenie gminy o przeznaczeniu tej działki w planie zagospodarowania lub o tym, że dla działki zostały wydane warunki zabudowy.
* Aktualny odpis Księgi Wieczystej
* Akt nabycia gruntu przez sprzedającego (nie każdy notariusz tego wymaga, ale warto poprosić ... więcej na forum
gość_Pietrek @ 2010-10-26 04:25:12
Autor, który opracował wzór- niestety chyba nie zna się na prawie... :

§6
Zleceniodawca zobowiązuje się przedłożyć Pośrednikowi wszelkie wymagane prawem dokumenty, niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości -
Pytanie do autora:
Jakie to są wszelkie wymagane PRAWEM dokumenty ... ????
Proszę wskazać takie prawo, które wylicza dokumenty.......

gość_maga @ 2010-10-26 08:20:34
 
 
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać nowy komentarz...
 
Inne wiadomości
Łazienka

Dekoracje na okna dachowe

Tylko mieszkańcy poddaszy wiedzą jakim problemem jest udekorowanie okna dachowego. Najprostszym rozwiązaniem jest montaż rolety, jednak w pomieszczeniach takich jak sypialnia czy salon większość z nas chce mieć coś bardziej ozdobnego i dekoracyjnego.
długopis

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę wydaje się na podstawie art. 32 i 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późniejszymi zmianami) (Czytaj: Prawo budowlane: Rozdział 4 - Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych)...
paragraf

Prawo budowlane: Rozdział 5 - Budowa i oddawanie do użytku

Rozdział 5 Prawa budowlanego o budowie i oddaniu do uzytku obiektów budowlanych...
paragraf

Prawo budowlane: Rozdział 8 - Organy administracji i nadzoru budowlanego

Rozdział 8 Prawa budowlanego o organach administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego...
paragraf

Prawo budowlane: Rozdział 10 - Odpowiedzialność zawodowa w budownictwie

Rozdział 10 Prawa budowlanego o odpowiedzialności zawodowej w budownictwie to zbiór 8 artykułów. Zawiera informacje o czynach i konsekwencjach a także odpowiedzialności i karach...
 
    Najlepsze projekty domów
 
Zamów poradę prawną
WYCENA PORADY 0 zł szybko, profesjonalnie i bez wychodzenia z domu
porady prawne
Akceptuję regulamin i zapoznałem się z nim.
Artykuły podobne

Umowa najmu mieszkania i wezwanie do zapłaty czynszu

długopis
Przez umowę najmu lokalu mieszkalnego należy rozumieć zobowiązanie wynajęcia lokalu mieszkalnego na ściśle określonych warunkach, w zamian za umówioną opłatę czynszową.
Podstawą prawną kształtującą swobodę formowania jej treści określa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. ...

Współczesne budownictwo mieszkaniowe

płaskorzeźba
Budowanie z wielkiej płyty odeszło już w zapomnienie. Obecnie deweloperzy dbają nie tylko o to, by zapewnić ludziom dach nad głową, ale coraz ważniejsza staje się forma architektoniczna, wykończenie klatki schodowej czy wygląd podwórka...

Protokół przekazania mieszkania

długopis
Według prawa lokal przechodzi na własność nabywcy z chwilą podpisania umowy. Sama czynność przekazania mieszkania oznacza fizyczne oddanie nieruchomości w ręce nabywcy, poprzez oddanie do użytku, czyli przekazanie kluczy.

Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży

długopis
Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży, która została poprawnie sformułowana, powinna chronić interesy kupującego i sprzedającego. Forma i zawartość dokumentu jest bardzo ważna. To pewnego rodzaju „przyrzeczenie” sprzedaży/kupna przed zawarciem ostatecznej umowy i dokonaniem transakcji pieniężnej.