Protokół odbioru mieszkania

Długo wyczekiwany moment odbioru kluczy do naszego M. właśnie nadszedł. Jednak niech nasza radość nie przyćmi zdrowego rozsądku. Zanim podpiszemy protokół odbioru mieszkania, musimy je dokładnie obejrzeć. Bardzo dokładnie. Najlepiej z zaprzyjaźnioną osobą z branży budowlanej.

Na odbiór mieszkania należy poświecić parę godzin – musi to być zrobione dokładnie. Absolutnie nie podpisujmy protokołu, mając uwagi co do wykonania. Deweloper bojąc się odszkodowania za przekroczenie terminu szybciej usunie usterki, aniżeli później z tytułu gwarancji czy rękojmi. Czekając na odbiór mieszkania od dewelopera musimy przygotować się na to, że dowiemy się o nim z niewielkim wyprzedzeniem. W trakcie oględzin będziemy pośpieszani, a każda nasza uwaga, będzie zbywana, że tak musi być, że się nie znamy, albo że jutro będzie fachowiec, który to zrobi. Na koniec wykonawca będzie nas usilnie namawiał do podpisania dokumentów, obiecując w zamian szybkie usunięcie usterek. W praktyce na te poprawki będziemy czekać miesiącami, a w najgorszym wypadku nie doczekamy się ich w ogóle. W prawdzie protokół odbioru mieszkania zawiera pozycję, w której można wpisać zauważone usterki, jednak lepiej wstrzymać się, aż wszystko będzie w porządku.

Co powinniśmy mieć ze sobą idąc na odbiór?
Na pewno wspomnianego już swojego fachowca, który dostrzeże rzeczy, na które my nawet nie zwrócimy uwagi. Wprawdzie odbiór powinien odbywać się przy świetle dziennym, jednak nie zaszkodzi zabrać mocną latarkę. Nie zapomnijmy o wzięciu flamastra, najlepiej takiego, który pisze po szkle, własnej poziomicy, metrówki i kątownika, dzięki któremu sprawdzimy czy kąty są faktycznie proste. Bardzo ważne zabranie jest planu mieszkania dołączonego do umowy, dzięki któremu sprawdzimy czy gniazdka są dokładnie w tych miejscach co powinny. Przyda nam się również umowa, aby porównać czy zostały użyte te same materiały, które były obiecane w umowie.

Poniżej przedstawiamy listę rzeczy, z którymi najczęściej są problemy i na które w związku z tym musimy szczególnie zwrócić uwagę.

Ściany
Muszą być przede wszystkim proste. Tynk nie może mieć żadnych nierówności, pęknięć czy pęcherzy. Aby sprawdzić czy tynk jest na pewno gładki, należy przystawić silne światło w miejsce gdzie w przyszłości będzie wisieć żyrandol czy kinkiet. Jeżeli powierzchnia nawet przy silnym świetle wygląda na gładką, znaczy że jest wszystko w porządku. Należy w ten sposób sprawdzić wszystkie ściany oraz sufity. Zwróćmy uwagę nawet na najmniejsze zarysowania, szczególnie w połączeniach ze sobą ścian, bo może to oznaczać wadliwe zakotwienie ściany działowej z nośną.
Należy sprawdzić czy w ramach oszczędności nasza ściana przypadkiem została niezagruntowana. Dobrze wykonać test: przejechać po kawałku ściany mokrą gąbką, jeśli po paru minutach nie będzie śladu - jest ok, jednak jeśli pojawią się purchle, to znaczy że ściana jest niezagruntowana i przy malowaniu będzie odchodzić od niej farba.
Kolejny test to sprawdzenie pionu i poziomu płaszczyzn za pomocą poziomicy. I to nie tylko ścian, ale także podłóg, parapetów, otworów drzwiowych. Dokładnym trzeba być szczególnie w miejscach gdzie będzie montowana szafa wnękowa czy układana glazura.
Na koniec sprawdźmy kąty proste. Szczególnie tam gdzie zaplanowaliśmy blaty czy montowane na stałe meble.
Przy okazji sprawdzania ścian, zmierzmy je, bo może się okazać, że dwie przeciwległe bliźniacze ściany różnią się długością o parę, parenaście centymetrów.


Sufity
Oprócz wspomnianego testu z latarką, należy zwrócić uwagę czy nie panuje wilgoć. Jeśli zauważymy śliskie, błyszczące lub ciemniejsze miejsca to mamy duży problem. Bez względu na to czy woda pochodzi z przeciekania dachu czy staniem wody pomiędzy płytami, należy w tym miejscu skuć tynk, pozbyć się wody, przesuszyć i ponownie otynkować i pomalować sufit.

Podłoga
Powinna być przede wszystkim prosta i pozioma. W rogach nie powinno być górek, które utrudnią nam położenie terakoty i późniejsze ustawienie mebli. Sama wylewka nie może być za cienka. Powinna mieć min. 4-5cm, 1-2 cm to zdecydowanie za mało. Niestety ze sprawdzeniem tego może być problem, jedynym wyjściem jest wiercenie.
Sprawdźmy również podłogę na balkonie, która powinna mieć lekki spadek na zewnątrz. Jeśli brzeg ma betonowy, powinny być w nim otwory umożliwiające swobodny odpływ wody

Drzwi wewnętrzne i zewnętrzne
Powinny się łatwo otwierać i zamykać i to nie tylko w chwili odbioru mieszkania, ale także wtedy kiedy położymy podłogę czy terakotę – czyli dodatkowe 1,5 cm. Zwróćmy uwagę, czy drzwi otwierają się minimum do kąta prostego – czy nic ich nie blokuje. Nie chodzi tu tylko o wygodę, ale przede wszystkim o trwałość zawiasów. Jeśli zamontowano nam drzwi antywłamaniowe lub/i ognioodporne oraz a w nich atestowany zamek, upomnijmy się o świadectwa atestowe. Oprócz tego drzwi nie powinny być porysowane ani poobijane. Ważna jest ich szczelność. Sprawdzimy to za pomocą następującego testu: należy wsunąć pasek o szerokości 2cm w dowolne miejsce między skrzydłem i ościeżnicą, zamknąć drzwi i spróbować go wyciągnąć. Jeśli uda nam się wyciągnąć cały pasek to znaczy że są nieszczelne.

Okna i drzwi balkonowe
Szyby nie powinny być porysowane, ani tym bardziej pęknięte. Powinny się w łatwy sposób otwierać, zamykać i być przy tym szczelne. Nie mogą trzeć o ościeżnicę. Szczególną uwagę zwróćmy na uszczelki i okucia (większość firm okiennych zastrzega sobie możliwość odstąpienia od gwarancji, jeśli okucia, ramy i uszczelki mają ślady kontaktu z klejami, farbami, rozpuszczalnikami i pyłem). Robotnicy nie przejmują się takimi „szczegółami”, dlatego często zdarza się, że po otwarciu na oględzinach okien wysypuje się z nich tynk, pył itp. Wielokrotnie zamykane i otwieranie okna w takich warunkach, powoduje, że nasze nowa okna są już pozbawione gwarancji.

Parapety
Muszą być solidnie przymocowane do cokołów. Dobre umocowanie należy sprawdzić, szczególnie w przypadku okien połączonych z drzwiami balkonowymi, gdzie parapet nie jest osadzony obustronnie w ścianie.

Instalacje elektryczne
Należy sprawdzić czy w ogóle jest prąd. W tym celu, dobrze zaopatrzyć się w kilka zestawów typu „drut, oprawka, żarówka” i sprawdzić czy wszystkie światła się zapalają (najlepiej w różnych kombinacjach), czy nie powstają zwarcia. Do sprawdzenia gniazdek potrzebny nam będzie próbnik. Zwróćmy uwagę na poprawne działanie bezpieczników, czy na pewno po ich wyłączeniu nie ma nigdzie prądu. Bezpieczniki powinny być opisane, abyśmy w przyszłości nie musieli metodą prób i błędów szukać tego, który w danej chwili jest nam potrzebny.
Sprawdźmy czy liczba i rozmieszczenie gniazdek zgadza się z umową/projektem.

Instalacja wodna
Sprawdzamy szczelność rur dopływowych i odpływowych, działania kranów i sedesów, podłączenie ciepłej i zimnej wody, a także działanie liczników.

Grzejniki
Muszą być solidnie przymocowane, a zawory termoregulacyjne powinny znajdować się w tej samej płaszczyźnie co grzejnik. Należy także bardzo dokładnie obejrzeć grzejnik, czy farba pokrywająca go nie została zniszczona, zadrapana lub zaplamiona.

Wentylacja
Powinna działać poprawnie, co minimalizuje zagrożenie pojawienia się w łazience czy kuchni grzyba, a także sprawi że w pomieszczeniach nie będzie duszno i wilgotno. Aby przekonać się czy kratka wentylacyjna dobrze funkcjonuje, należy przystawić zapaloną zapałkę i sprawdzić czy jest ciąg.

Po tych wszystkich czynnościach jeszcze raz na spokojnie przejdźmy się po mieszkaniu i upewnijmy czy nie pominęliśmy czegoś.

Teraz czeka nas decyzja – podpisujemy protokół odbioru czy nie. Jeśli tak, sprawdźmy czy wpisaliśmy wszystkie usterki jakie zauważyliśmy. Przeczytajmy bardzo uważnie cały protokół odbioru lokalu. Zwróćmy szczególnie uwagę na to co jest zapisane drobnym druczkiem. Data na protokole musi się zgadzać z rzeczywistą. Należy zawrzeć konkretną datę, kiedy usterki mają być usunięte, a w przypadku usterek nie dających się usunąć, ale nie uniemożliwiających zamieszkania, ustalić kwotę rabatu z tytułu tych usterek.

Nigdy nie podpisujmy się pod protokołem w którym widnieje klauzula, że po podpisaniu deweloper nie będzie przyjmował reklamacji na usterki inne, niż te wypisane w protokole. Wprawdzie nie ma on prawa wprowadzić takiego zapisu, jednak gdybyśmy to podpisali, tym samym stracilibyśmy możliwość zgłoszenia w ramach rękojmi usterek zauważonych podczas prac wykończeniowych.

Powyższe czynności musimy powtarzać do czasu, aż odbiór techniczny mieszkania wykaże brak usterek. Dopiero tak podpisany bezusterkowy protokół zdawczo odbiorczy mieszkania uznaję się za datę odbioru mieszkania. Data ta jest ważna, gdyż w przypadku opóźnienia, będzie to dzień do którego mamy prawo naliczać odsetki lub inne sankcje przewidziane umową.

Jeśli jesteśmy urodzeni pod szczęśliwą gwiazdą, może nam się zdarzyć, że budowa zakończy się jednak w terminie, a usterek nie będzie. Wtedy pozostaje nam tylko zaprosić znajomych na parapatówę, powstrzymując się może jedynie od rozbijania szampana o nasze gładkie i proste ściany salonu.