Działka siedliskowa

Wraz z wiosną rozpoczyna się sezon budowlany. W pierwszym kwartale roku notuje się najwyższy popyt na zakup gruntów pod inwestycje. Wśród wielu ciekawych ofert można znaleźć działki nad morzem, działki nad jeziorem i działki siedliskowe. Ceny wymienionych działek zdecydowanie różnią się od ceny działki siedliskowej.

Akty normatywne nie definiują wprost terminu „działka siedliskowa” pomimo tego, że powszechnie funkcjonuje. Według orzeczenia Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 15 grudnia 1969 r. IIICZP 12/69) działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Przepis art. 2 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku (Dziennik Ustaw z dnia 22 lutego 1995 r.) (nie wprost) mówi, że są to grunty rolne pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.


Sama kwalifikacja gruntu jako „siedliska” nie wystarczy aby prawnie za niego uchodził. Z działki rolnej dopiero wydziela się działkę siedliskową. Toteż nie może być za nią uznawane 100% nieruchomości. Areał gospodarstwa musi pozwalać na prowadzenie działalności wytwórczej.

„Działka siedliskowa” to działka rolna i podlega tym samym przepisom. O pozwolenie na budowę na takim ternie jest dziś trudniej niż kiedyś. Tereny rolne są chronione i obwarowane prawnie. Według przepisów art. 29 Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. Nr 89, poz. 414) (Prawo budowlane: Rozdział 4 - Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych) pozwolenia na budowę, odnośnie działki siedliskowej, nie wymagają następujące obiekty:
a) gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
b) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
c) płyty do składowania obornika,
d) szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,
e) naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większe niż 4,50 m,
f) suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m2
g) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

Działkę rolną może kupić każdy. Jednak aby móc coś na niej zbudować trzeba być rolnikiem. Posiadanie takiego gruntu i bycie rolnikiem z pewnością uprawnia do postawienia zabudowy typu zagrodowego. Jednak nie każdy może być rolnikiem.
Ustawa "o kształtowaniu ustroju rolnego" (dz. U. 64/20003) definiuje termin „rodzinnego gospodarstwa rolnego” i wytyczne które należy spełnić aby móc prowadzić gospodarstwo rolne. Wymagane są odpowiednie kwalifikacje:
- wykształcenie rolnicze (min. zasadnicze) lub
- wykształcenie średnie albo wyższe lub
- prowadzenie samodzielnie gospodarstwa rolnego lub
- zatrudnienie w gospodarstwie rolnym co najmniej 5 lat.

Gdy kupiec nie chce być rolnikiem...
W tym wypadku nieodzownie wymagane jest odrolnienie działki. Działki nieodrolnione „w szczerym polu” zwane „działkami siedliskowymi” są bardzo tanie. Potencjalnych nabywców odstrasza perspektywa odrolnienia i starania się o pozwolenie na budowę. Nawet jeśli działkę uda się odrolnić, nie można mieć gwarancji otrzymania pozwolenia na budowę. Teren musi posiadać dostęp do mediów i drogi publicznej. Dodatkowym warunkiem jest bezpośrednie sąsiedztwo z działką zabudowaną dostępną od tej samej drogi.

Jeśli w danej gminie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a ostatni sporządzono przed 1995 r., utrzymuje się możliwość odrolnienia i zabudowania ziemi na podstawie warunków zabudowy.
Najlepiej rozważyć zakup odrolnionej działki budowlanej z pozwoleniem na budowę od rolnika.