Jak mądrze regulować swój kredyt

Kredyt hipoteczny na mieszkanie czy dom zaciągany jest zwykle na 20, 30 lub nawet więcej lat. Okazuje się jednak, że nie musi on być spłacany tak długo. Banki dają Kredytobiorcy możliwość dokonywania nadpłat lub nawet całkowitej, wcześniejszej spłaty zobowiązania. Dzięki temu Kredytobiorca oszczędza, a bank traci część odsetkową kredytu. W związku z tym pojawia się pytanie czy rachunek rzeczywiście jest taki prosty?

Nadpłaty
Nadpłata kredytu hipotecznego to częściowa spłata kapitału ponad obowiązkową ratę kapitałowo-odsetkową. Zazwyczaj wiąże się ona ze skróceniem okresu spłaty lub zmniejszeniem miesięcznej raty. Banki nie pobierają opłat za częściową spłatę kredytu pod warunkiem, że nie jest ona znacząca. Gdyby jednak nadpłata przekroczyła dopuszczalny procent kredytu (najczęściej 30 – 50%), bank może pobrać opłatę w wysokości od 1 do 5% lub nawet więcej. Warto więc zawczasu sprawdzić zapisy o ograniczeniach możliwości dokonywania nadpłat w naszej umowie kredytowej lub zapytać o to doradcę kredytowego.

Dobrze także sprawdzić opłaty za ewentualne skrócenie lub wydłużenie okresu spłaty albo zmiany harmonogramu rat. Dokonując większych nadpłat być może będziemy także chcieli dostosować swój kredyt hipoteczny do bieżącej sytuacji finansowej w gospodarstwie domowym. Opłaty za aneks do umowy kredytowej mogą być z góry ustalone lub zależeć od aktualnego cennika prowizji banku.

Banki zwykle wymagają, aby z odpowiednim wyprzedzeniem Kredytobiorca poinformował o planowanej nadpłacie. Mogą także ograniczyć minimalną kwotę nadpłaty, na przykład do dwukrotności miesięcznej raty.

Możliwość nadpłacania rat będzie miała duże znaczenie, jeśli spłacamy kredyt denominowany lub indeksowany do waluty obcej. Gdy kurs waluty jest niski, czyli równy lub najlepiej niższy niż kurs po którym otrzymaliśmy kredyt, warto rozważyć dokonanie ewentualnej nadpłaty. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt hipoteczny jest inwestycją długoterminową, dlatego wszelkie nerwowe decyzje mogą okazać się nietrafione oraz nieopłacalne. Dobrym zwyczajem jest także regularne sprawdzanie aktualnych spreadów walutowych.

Wcześniejsza całkowita spłata
Wcześniejsza spłata to przedterminowe zamknięcie całego kredytu względem ustalonego z bankiem harmonogramu spłat. Również w tym wypadku trzeba rozważyć czy anulowanie odsetek zrekompensuje nam ewentualną prowizję za wcześniejsze zamknięcie kredytu. Prowizja określona jest w umowie lub aktualnej tabeli opłat banku. Nie bez znaczenia jest także kurs waluty po którym będziemy spłacać kredyt. Ma tu zastosowanie zasada: im mocniejszy złoty względem waluty naszego kredytu, tym lepszy moment na całkowite zamknięcie kredytu.

Istotne znaczenie ma także poziom stóp procentowych (np. WIBOR czy LIBOR). Jeżeli stopy procentowe spadają, to maleje także rata naszego kredytu. Jest to jednak zazwyczaj dobry moment na zakupienie funduszy inwestycyjnych. Z kolei, gdy stopy procentowe rosną, wzrasta także oprocentowanie lokat, co może okazać się skutecznym sposobem bilansowania odsetek kredytu. Oczywiście inwestowanie niesie ze sobą ryzyko, które trzeba uwzględnić w kosztach transakcji.

Sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wierzytelności
Wyjątkowym przypadkiem całkowitej spłaty kredytu jest sytuacja, gdy Kredytobiorca chce sprzedać nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie kredytu. Musi wtedy wystąpić o zgodę na sprzedaż mieszkania czy domu do banku, który jest wierzycielem nieruchomości. Bank zastrzega sobie, że należność ze sprzedaży nieruchomości zostanie wpłacona na konto kredytowe i pokryje wysokość niespłaconego kredytu. Bank może także z tego tytułu pobrać odpowiednią opłatę.

Refinansowanie kredytu do innego banku
Przeniesienie czyli refinansowanie kredytu do innego banku wiąże się z dodatkowymi kosztami. Oprócz prowizji za wcześniejszą spłatę - o której już wspominaliśmy w poprzednich punktach – kolejne opłaty mogą dotyczyć zwolnienia hipoteki przez pierwszy bank i ustanowieniem jej na rzecz nowego banku oraz prowizji za udzielenie nowego kredytu. Trzeba więc znów obliczyć czy oprocentowanie kredytu w banku do którego chcemy przenieść nasze zobowiązanie zrekompensuje nam opłaty starego banku oraz koszty różnic kursowych (jeśli kredyt jest denominowany do waluty obcej). Być może korzystniejszym rozwiązanie będzie renegocjowanie warunków kredytu w naszym starym banku.

Niektórzy spłacając lub refinansując kredyt chcą uzyskać zdolność kredytową do nowego kredytu hipotecznego. Tak czy inaczej koniecznie musimy brać pod uwagę skutki tej decyzji. Dobrą informacją dla nas jest to, że istnieją także banki, które nie pobierają żadnych opłat za dokonywanie nadpłat czy wcześniejszą spłatę całego kredytu. W tej sytuacji wybór będzie znacznie prostszy.

Anna Bugryn