Ubezpieczenia w kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny – dla wielu osób jest to jedyna możliwość aby kupić wymarzone mieszkanie lub wybudować dom. Jednak koszty jakie ponosimy zaciągając takie zobowiązanie to nie tylko miesięczne raty, często spłacane przez wiele lat. Dodatkowo musimy liczyć się z tak zwanymi kosztami okołokredytowymi. Poza prowizją za udzielenie kredytu, banki każą płacić sobie za dodatkowe, często obowiązkowe, ubezpieczenia.

Paleta ubezpieczeń jest bardzo szeroka: od ubezpieczenia na życie i od ryzyka utraty pracy po, dla większości, tajemnicze ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej czy utraty wartości nieruchomości. Jak nie pogubić się w gąszczu propozycji banków? Które ubezpieczenia faktycznie dają nam dodatkową ochronę a które są jedynie dodatkowym zarobkiem banków?

Ubezpieczenie pomostowe
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości - tuż przed uruchomieniem kredytu przedstawiamy potwierdzenie złożenia w sądzie wniosku o wpis hipoteki. W zależności od sądu, okres oczekiwania na dokonanie wpisu to od 3 miesięcy nawet do powyżej roku. Do tego czasu bank stosuje „ubezpieczenie pomostowe”. Jego rolą jest obniżenie ryzyka banku – Przez ten okres bank praktycznie nie ma zabezpieczenia już wypłaconego kredytu. Najczęściej występują dwie formy płatności za to ubezpieczenie: składka jest opłacana za cały rok z góry, lub bank czasowo podnosi oprocentowanie do momentu dokonania wpisu. W przypadku, gdy opłacimy składkę z góry, a bank zostanie wpisany do księgi wieczystej przed końcem okresu ochrony, część składki jest nam zwracana. Ubezpieczenie to chroni raczej interesy banku a nie nasze.

Ubezpieczenie niskiego wkładu
W sytuacji gdy zaciągamy kredyt na pokrycie znacznej części inwestycji (najczęściej powyżej 80% wartości nieruchomości), zwykle spotykamy się z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Bank kalkulując swoje ryzyko określa, jaki stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości jest dla niego bezpieczny (zazwyczaj jest to 80%). W sytuacji gdy kwota kredytu przekracza ten poziom, konieczne jest ubezpieczenie brakującej kwoty. Z reguły składka jest pobierana z góry na okres 3 lub 5 lat. Jeśli w tym okresie nie spłacimy odpowiedniej kwoty kapitału, musimy ponownie opłacić składkę, ale zostanie ona naliczona od odpowiednio niższej kwoty. Wyjątek stanowi tutaj Polbank, który w ogóle nie wymaga tego ubezpieczenia.

Ubezpieczenie na życie
Bardzo często spotykamy się również z ubezpieczeniem na życie. Bank wymaga w tej sytuacji ubezpieczenia się przynajmniej na kwotę zaciąganego zobowiązania oraz dokonanie cesji z polisy na rzecz banku. Dzięki temu, zabezpieczamy spłatę kredytu nie tylko w sytuacji gdy trafiamy do szpitala czy w przypadku poważnego zachorowania. Również w przypadku śmierci kredytobiorcy, ubezpieczyciel spłaca w całości kredyt a obowiązek spłaty nie przechodzi na naszych spadkobierców.

Ubezpieczenie od utraty pracy
Kolejnym, coraz popularniejszym, ubezpieczeniem jest ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy: w momencie utraty źródła zatrudnienia przez kredytobiorcę, ubezpieczyciel nawet przez 12 miesięcy może spłacać nasz kredyt (okres ubezpieczenia zależy od banku). Pozwala to na uniknięcie poważnych problemów ze spłatą kredytu w sytuacji utraty pracy.

Ubezpieczenie utraty wartości nieruchomości
Ubezpieczeniem rzadziej spotykanym jest ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości – dzięki niemu, w przypadku dużych spadków na rynku mieszkaniowym wiemy, że bank nie będzie żądał od nas dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Ubezpieczenie OC
Czasami bank może nam zaproponować ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Nie różnie się ono wiele od samochodowego ubezpieczenia OC – ubezpieczyciel pokrywa szkody wyrządzone osobom trzecim lub koszty, jakie ponosimy broniąc swoich praw. Należy pamiętać, że ubezpieczenie to w żaden sposób nie zabezpiecza spłaty naszego kredytu i jest jedynie dodatkowym produktem sprzedawanym przez bank przy okazji udzielania kredytu hipotecznego (jak karta kredytowa czy rachunek oszczędnościowo rozliczeniowy).

Jeśli bank pozostawia nam wybór z jakich ubezpieczeń chcemy skorzystać, warto dobrze przemyśleć, które z nich faktycznie może nam się przydać a które jest jedynie próbą wyciągnięcia od nas pieniędzy. Przed podpisaniem umowy, koniecznie należy szczegółowo zapoznać się z jej zapisami. Szczególnie ważne są tak zwane „wyłączenia”. Ich spis określa, w jakich sytuacjach ubezpieczyciel nie jest zobowiązany do wypłaty świadczenia. Może się okazać, że realne szanse na poniesienie odpowiedzialności przez firmę ubezpieczeniową są bardzo niewielkie.

Szukając kredytu hipotecznego, często spotykamy się z propozycjami banków, które chwalą się, że nie pobierają prowizji za udzielenie kredytu (lub prowizja ta jest dużo niższa niż proponowana przez konkurencję). Warto zwrócić w tej sytuacji uwagę na pozostałe koszty okołokredytowe. Często okazuje się, że pomimo prowizji na poziomie 0,5%, suma kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu będzie wynosiła na przykład 3,5%. Właśnie ze względu na wymagane ubezpieczenia. Nie znaczy to jednak, że bank chce nas naciągnąć: O ile prowizja stanowi czysty zarobek banku a jej opłacenie nie przynosi nam żadnych korzyści, to ubezpieczenie może zapewnić nam spokojny sen, gdy znajdziemy się w trudnej sytuacji finansowej lub zdrowotnej i nie będziemy musieli obawiać się, że bank zabierze nam mieszkanie.

Karol Toporowski