Jak sprzedać nieruchomość bez pośrednika?

Osoby planujące sprzedaż mieszkania lub domu mogą to uczynić na dwa sposoby – samodzielnie przygotować ofertę i załatwić wszystkie formalności bądź wynająć agencję nieruchomości. Tym, którzy zdecydują się na sprzedaż bezpośrednią, serwis otoDom.pl podpowiada, na co zwrócić uwagę na każdym etapie tego procesu oraz wyjaśnia, jak przygotować się do transakcji.

Jedną z zalet samodzielnej sprzedaży nieruchomości jest brak kosztu związanego z wynajęciem pośrednika. Prowizja, którą pobierają biura nieruchomości waha się od 1,5 proc. do 3 proc. ceny transakcyjnej (do wysokości opłaty doliczyć należy VAT) i w praktyce wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ponieważ koszt pośrednictwa ponosi nie tylko sprzedający ale i kupujący, sprawia to, że dla wielu osób poszukujących nieruchomości ogłoszenia bezpośrednie są bardziej atrakcyjne.

Nie da się jednak ukryć, że zaletą korzystania z pomocy biura nieruchomości jest m.in. ogromna oszczędność czasu. Sprzedaż mieszkania wymaga zaangażowania na każdym jej etapie – od wstępnej wyceny do zawarcia umowy. Przez cały ten proces na pewno łatwiej będzie przejść przy wsparciu pośrednika rynku nieruchomości. Jeśli jednak jesteśmy wystarczająco dyspozycyjni i odpowiednio przygotujemy się do przedsięwzięcia, również samodzielna jego realizacja nie powinna być dla nas kłopotem.

Wycena nieruchomości
Przystępując do przygotowania oferty, pierwszym krokiem powinno być rzetelne oszacowanie wartości nieruchomości. Zbyt wysoka cena może zniechęcić poszukującego do sprawdzenia szczegółów oferty. Z kolei zaniżona może wzbudzić niepotrzebnie podejrzenia i zniechęcić potencjalnego nabywcę.

Fachowej wyceny dokona rzeczoznawca majątkowy. Jeśli jednak nie chcemy generować dodatkowych kosztów, możemy orientacyjną wartość rynkową oszacować samodzielnie online, na stronach typu e-wyceniarka.pl bądź korzystając z internetowego kalkulatora średnich cen nieruchomości, dostępnego zwykle na stronach serwisów ogłoszeniowych. Pamiętajmy jednak, że mechanizmy te nie biorą pod uwagę wielu cech nieruchomości, które wpływają na jej wartość, takich jak standard wykończenia lokalu, potrzeba i stopień ewentualnego remontu czy lokalizacja i otoczenie. Dlatego przed wystawieniem ogłoszenia warto sprawdzić ceny lokali o podobnej wielkości i standardzie, oferowane w okolicy naszego mieszkania czy domu.

Wiarygodność to podstawa
Należy pamiętać, aby przygotować wszystkie dokumenty poświadczające prawo własności – przede wszystkim kopię aktu notarialnego, ale również wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym znajduje się sprzedawane mieszkanie lub dom. Te dokumenty z pewnością będą chcieli obejrzeć zainteresowani naszą nieruchomością.

Skuteczna promocja ogłoszenia
Kolejnym krokiem będzie decyzja dotycząca kanału dystrybucji ogłoszenia. Do wyboru mamy prasę, telegazetę oraz dedykowane serwisy internetowe. Ogłoszenia prasowe są dobrym rozwiązaniem, jeśli chcemy dotrzeć z ofertą do osób starszych – nie korzystających z Internetu. Powinny one jednak stanowić jedynie dodatkowe wsparcie dla procesu sprzedaży.
– Ogłoszenia wirtualne, oprócz konkurencyjności cenowej, mają większą skuteczność – zapewniają szybsze dotarcie do większej ilości osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Przykładowo ogłoszenia publikowane w serwisie otoDom.pl dostępne są również dla 10 mln użytkowników platformy handlowej Allegro – podkreśla Przemysław Kotwicki, dyrektor serwisu ogłoszeniowego otoDom.pl.

– Internetowe tablice ogłoszeń otwierają także dużo większe możliwości w zakresie prezentacji mieszkania czy domu. Nie tylko opis nieruchomości może być bardziej szczegółowy, ale dodatkowo oferta może zostać wzbogacona o zdjęcia, film czy wizualizację przestrzenną.

Wypełniając szczegółowe rubryki gotowego formularza ogłoszeniowego mamy pewność, że nie pominiemy żadnej informacji istotnej z punktu widzenia kupującego. – Ponieważ większość parametrów określających nieruchomość jest zdefiniowana, do ogłoszeniodawcy należy jedynie wybranie odpowiedniego określenia z rozwijanej listy. Dzięki temu przygotowanie oferty staje się dużo szybsze i wygodniejsze – dodaje Przemysław Kotwicki.

Zaangażowanie w sprzedaż
Zanim zdecydujemy się na samodzielną sprzedaż nieruchomości, zadajmy sobie pytanie czy mamy czas na odbieranie telefonów i odpowiadanie na e-maile od osób zainteresowanych kupnem. Ponadto dziesiątki biur nieruchomości będzie kontaktowało się z propozycją reprezentowania nas lub po prostu ogłaszania nieruchomości równolegle z naszą ofertą. Najbardziej czasochłonne jednak będzie prezentowanie lokalu na miejscu. Można próbować ustalić jeden dzień na oglądanie nieruchomości przez zainteresowanych, jednak nie zawsze się to udaje.

Finalizacja transakcji
Gdy znajdziemy już kupca, pozostaje wynająć notariusza, który pomoże nam przygotować umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli zawarcie umowy z jakiś względów nie jest możliwe w bliskim czasie, np. kupujący potrzebuje czasu na zaciągnięcie kredytu, należy przygotować umowę przedwstępną.
W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu takiej umowy, możemy zażądać wpłaty zadatku. Jest to forma zabezpieczenia dla obydwu stron na wypadek, gdyby nie doszło do ostatecznego zawarcia transakcji. W razie odstąpienia od umowy przez kupującego, możemy zachować zadatek, natomiast jeśli do zawarcia umowy nie doszło z naszej winy, nabywca ma prawo do otrzymania zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Natomiast w momencie finalizacji sprzedaży, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny nabycia nieruchomości.