Pierwsze półrocze 2011 na rynku mieszkaniowym w Polsce

Nadeszła połowa roku, a wraz z nią wakacje, czas urlopów i wypoczynku. To doskonały moment na pierwsze podsumowania półrocza, również na rynku nieruchomości w Polsce. Oceny tego, co działo się od stycznia do czerwca 2011 dokonał Bartłomiej Rzepa – prezes spółki Wawel Service.

- Jak ocenia Pan pierwszą połowę roku na rynku nieruchomości?
Ostatnie sześć miesięcy na rynku mieszkaniowym w Polsce można określić jako kontynuację zjawisk, jakie miały miejsce w roku 2010. Obserwowaliśmy dalszą stabilizację cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz widoczny wzrost transakcji, który potwierdza trwałość trendu.

Na rynku nie brakowało jednak promocji. Na najniższe ceny i najszerszą ofertę mogli liczyć klienci decydujący się na zakup lokali we wczesnym etapie realizacji. Tu okres obniżek ograniczony był do kilku miesięcy, podczas których deweloper promował nową lokalizację i realizował przedsprzedaż niezbędną do uruchomienia kredytu na realizację inwestycji.
Jeśli chodzi o dostępność finansowania oraz politykę kredytową banków, nie zauważyliśmy znaczących zmian w stosunku do poprzedniego roku. Wzrost stóp procentowych spowodował jedynie niewielki spadek dostępności kredytów złotowych, który wraz ze spadkiem udziału kredytów walutowych spowodował niższe wypłaty kredytów w ogóle.

Pierwsze półrocze 2011 upłynęło pod znakiem budowy nowych inwestycji deweloperskich oraz wznowienia projektów wstrzymanych w okresie kryzysu. To spowodowało istotne zwiększenie oferty mieszkań na rynku pierwotnym, które wyniosło ponad 30 % w stosunku do roku 2010.

- Co miało największy wpływ na sprzedaż mieszkań?
Wbrew zapowiedziom analityków podwyżka podatku VAT, która weszła w życie w tym roku nie wpłynęła negatywnie na poziom sprzedaży mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym nie wzrosły ponieważ większość deweloperów wzięła to obciążenie na siebie.
Pomimo zwiększonej oferty nowych mieszkań, deweloperzy zanotowali najwyższy poziom sprzedaży od IV kwartału 2007 roku. Nie bez znaczenia ma tutaj funkcjonowanie programu Rodzina na Swoim, dzięki któremu łatwiej o kredyt, czyli o mieszkanie.

Zapowiedź zmian w rządowych dopłatach z pewnością wpłynęła na przyspieszenie decyzji o zakupie własnego „M”. Ci, którym zależało na zakupie lokalu jeszcze na starych warunkach złożyli wnioski kredytowe w pierwszych miesiącach tego roku. Przypomnijmy, iż w czerwcu sejm przyjął nowelizację ustawy o finansowym wsparciu rodzin. Zmiany dotyczą m.in. wartości mnożnika określającego limit ceny metra kwadratowego mieszkania. Według nowych zasad będzie on wynosił 1,0 na rynku pierwotnym, a nie jak dotychczas 1,4. Zatem cena lokalu finansowanego z rządową dopłatą będzie musiała być niższa.

- W jaki sposób deweloperzy walczyli o klienta?
Prezenty w postaci sprzętu AGD czy zagranicznej wycieczki nie są już tak atrakcyjne dla Klientów jak w latach ubiegłych. Teraz o kupującego walczy sie przede wszystkim ceną. Wawel Service od początku istnienia stawiał na tanie budownictwo, dlatego nie musimy dostosowywać się do tego trendu.
Cena metra kwadratowego nie jest już tak mocno podkreślana w ofertach czy reklamie. Wielu deweloperów słusznie przenosi punkt ciężkości na całkowitą cenę mieszkania i jego metraż czy liczbę pomieszczeń. Wśród naszych aktualnych promocji są np. dwupokojowe mieszkania za 222 tyś zł. dostępne w inwestycji Millenia Fort.

Rabaty cenowe są wciąż najbardziej pożądane przez Klientów, dlatego większość firm oferuje sezonowe obniżki na swoje inwestycje. Należy jednak zaznaczyć, że takie promocje dotyczą zazwyczaj wybranych mieszkań, jak łatwo sie domyśleć, tych przekraczających standardowe 50 mkw.
Deweloperzy zaczęli również poszerzać swoją ofertę o dodatkowe usługi. Mam tu na myśli nie tylko doradztwo kredytowe czy wykończenie mieszkania. Wawel Service proponuje swoim Klientom m.in. pomoc w sprzedaży starego mieszkania, skup nieruchomości czy kredyt pomostowy, dzięki któremu można sfinansować nowe mieszkanie w okresie sprzedaży starego. Dzięki tak szerokiej ofercie i pomocy ze strony dewelopera, do zakupu nowego „M” można zachęcić dotąd niezdecydowanych i wyprzedzić nieco konkurencję.

- Wakacje to okres stagnacji w branży, czy można tego uniknąć?
Lato to czas urlopów, a wtedy raczej nie myślimy o tak poważnych inwestycjach jak zakup mieszkania. To zrozumiałe i większość deweloperów jest przygotowana na zmniejszenie sprzedaży w tym okresie. Jednocześnie, dla Klientów to doskonała okazja do kupna wymarzonego „M” w atrakcyjnej cenie. Wiele firm jest bowiem skorych do obniżek czy gratisów właśnie podczas wakacji.
Zainteresowanie firmą i jej ofertą można utrzymać poprzez organizowanie eventów, takich jak dni otwarte czy pikniki na terenie inwestycji połączone z prezentacją mieszkań itp. Takie imprezy mogą nie tyle zwiększyć sprzedaż, co ocieplić wizerunek firmy i zbliżyć do potencjalnych nabywców.
Wakacje to czas zwolnionych obrotów, ale i dobry okres do przygotowania oferty na jesień i inne działania, na które wcześniej czasu brakowało. Warto wykorzystać te 2 miesiące np. na szkolenia pracowników czy wyjazdy integracyjne; wszystko to zaprocentuje w przyszłości.

- Jak wg Pana będzie wyglądać druga połowa roku?
Prognozując kolejne 6 miesięcy na rynku mieszkaniowym trzeba wziąć pod uwagę zarówno czynniki fundamentalne, jak i te wynikające ze zmian w sektorze finansowym.

Popytowi sprzyjać będzie dalsze usamodzielnienie się drugiego wyżu demograficznego, co oznacza, że kolejne roczniki wejdą na rynek pracy i założą rodziny. Wciąż spada liczba chętnych do wyjazdu zagranicę, wobec czego wzrośnie zapotrzebowanie na mieszkania w kraju.
Zamiany w programie Rodzina na Swoim, które wejdą w życie zapewne już po wakacjach również wpłyną na rynek. Powiększenie liczby beneficjentów o osoby samotne powinno zachęcić singli do zakupu mieszkania przed końcem 2012 r. Z kolei zmiana wartości mnożnika określającego limit ceny metra kwadratowego mieszkania zmniejszy liczbę dostępnych w kredycie mieszkań. W takich miastach jak Warszawa czy Kraków ograniczy ofertę do inwestycji realizowanych na tanich gruntach, z dala od centrum.

Na sprzedaż wpłynie również wysokość stóp procentowych, których kolejna podwyżka nie jest wykluczona jeszcze w tym roku. Tak jak poprzednio, tak i tym razem wyższe stopy odbiją się na cenie kredytu, co z kolei spowoduje zmniejszenie ich dostępności.

W końcu inflacja. Jej wzrost skutkuje stałą podwyżką cen towarów i usług, w tym również materiałów budowlanych i samego procesu budowy. Zatem jeśli inflacja wzrośnie, a tak zapowiadają analitycy, to w dłuższym terminie może nastąpić wzrost cen mieszkań.