Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to niezwykle ważny dokument, ponieważ tylko na jego podstawie można rozpocząć prace budowlane. Trzeba jednak wiedzieć, że aby je otrzymać należy najpierw zgromadzić szereg wymaganych dokumentów.

Gdy mamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami, składamy - we właściwym dla lokalizacji działki starostwie powiatowym - wniosek o pozwolenie na budowę (ważne by był on złożony w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy). Przed jego uzyskaniem nie wolno rozpocząć żadnych prac budowlanych, gdyż będą one traktowane jako samowola budowlana karana nakazem rozbiórki.

Możesz skorzystać z gotowego wzoru wniosku: Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Niezbędne dokumenty
Zgodnie z Prawem budowlanym do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; w przypadku projektu typowego uprawniony projektant musi wykonać adaptację projektu architektoniczno-budowlanego
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do niego oraz z bilansem terenu wykonanymi przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej (mapa geodezyjna) przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500);
decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danej miejscowości);
- warunki techniczne dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej oraz wody i odbioru ścieków;
- wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów;
- decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna tylko wówczas, gdy grunt posiada klasę I-III);
- oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia;
- kserokopię z nadania uprawnień projektowych oraz aktualny wpis do izby architektów projektantów wykonujących opracowanie.

Zanim uzyskamy pozwolenie
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy urząd sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wymaganiami decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu oraz obowiązującymi przepisami (w tym techniczno-budowlanymi); kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych. Urząd może nałożyć na inwestora (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia nieprawidłowości, błędów lub braków w dokumentach lub dokumentacji projektowej. Jeżeli w wyznaczonym czasie poprawki nie zostaną wprowadzone wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak wymagania urzędu zostaną spełnione nie może on odmówić inwestorowi wydania tej decyzji - mówi arch. Monika Lisowska-Łętocha z Biura Projektów ARCHON+.

Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu 65 dni. Dodatkowo sprawa może się przedłużyć, jeżeli wystąpią braki w dokumentacji i trzeba będzie je uzupełnić. W przypadku, gdy starosta nie wyda w terminie 65 dni decyzji o pozwoleniu na budowę, to organ wyższego stopnia może nałożyć na niego karę.

Rozpoczęcie prac budowlanych
Jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się nie odwoła, staje się ona prawomocna i inwestor może przystąpić do budowy domu. Zdarza się niestety, że takie odwołanie mogą złożyć właściciele sąsiednich działek, wtedy rozpoczęcie prac będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji (wojewodę). Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością ponownego oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji – dodaje architekt Monika Lisowska-Łętocha z Biura Projektów ARCHON+. Rozpoczęcie robót w terenie należy poprzedzić zawiadomieniem urzędu, składanym w terminie co najmniej 7 dni wcześniej. Jest to wymóg formalny narzucony ustawą Prawo budowlane, którego nie można pominąć.

Ważność decyzji
23 sierpnia 2008 roku zmienione zostały terminy ważności pozwolenia na budowę. Decyzja o nim wygasa jeżeli roboty budowlane nie zostaną rozpoczęte przed upływem 3 lat, licząc od dnia, w którym stała się ona ostateczna (tj. nie można się już od niej odwołać), a także wtedy, gdy budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata. Zmiana dotyczy pozwoleń wydanych po opublikowaniu ustawy (Dz. U. z 2008 r., nr. 145). Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie rozpoczęcie prac lub ich wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji, czyli zaczynamy wszystko od początku. Należy pamiętać, że rozpoczęcie lub wznowienie budowy bez uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też o pozwoleniu na wznowienie budowy jest przykładem samowoli budowlanej.

Przeniesienie decyzji
Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę za zgodą osoby, której ją wydano, na rzecz innej osoby. Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład wtedy, gdy sprzedajemy lub kupujemy dom w stanie budowy. W takim przypadku organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę będzie obowiązany do jej przeniesienia, pod warunkiem przyjęcia przez nabywcę wszystkich postanowień zawartych w decyzji oraz wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaniedbanie przeniesienia pozwolenia na nowego właściciela może stać się przyczyną nieprzyjemnych konsekwencji - taka budowa oznacza samowolę budowlaną (i nie ma tu znaczenia, że będzie prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem), ponieważ buduje nie ten komu wydano pozwolenie.

Kiedy nie dostaniemy pozwolenia na budowę
W przypadku naruszenia zapisów Planu Miejscowego lub Warunków Zabudowy, bądź rażącego naruszenia przepisów Prawa Budowlanego, urząd może wydać decyzję odmowną i nie udzielić pozwolenia na budowę. Należy wtedy przeanalizować sytuację pod kątem brakujących formalności i w miarę możliwości uzupełnić je. Poprawioną dokumentację składamy ponownie i procedura 65-dniowa zaczyna się od początku.

Na wydanie pozwolenia na budowę nie można też liczyć w przypadku, gdy roboty budowlane rozpoczęto przed wydaniem decyzji lub przed jej uprawomocnieniem się.
Obecnie w Sejmie i Senacie trwają prace nad zmianą Prawa Budowlanego. Mają one doprowadzić do tego, żeby projekty domów jednorodzinnych nie musiały przechodzić czasochłonnej procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Dokumentacja projektowa miałaby być składana w urzędzie jedynie jako zgłoszenie i po 30 dniach (w przypadku braku uwag ze strony urzędników) możliwe byłoby zarejestrowanie budowy – informuje Monika Lisowska-Łętocha z Biura Projektów ARCHON+.

Bez pozwolenia
Według Prawa budowlanego istnieją obiekty niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie podlegające zgłoszeniu w terminie 30 dni przed rozpoczęciem robót (jeżeli w ciągu 30 dni urząd nie wyrazi sprzeciwu można przystąpić do budowy). Są to m.in.:
- obiekty gospodarcze parterowe, budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
- wolno stojące, parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
- indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m2,
- przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne,
- obiekty małej architektury,
- ogrodzenia,
- obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położone na terenie budowy oraz dostawiane barakowozy używane przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych,
- instalacja telekomunikacyjna w obrębie budynków będących w użytkowaniu.