Umowa dzierżawy może zostać zawarta na różny okres, oznaczony lub nieokreślony, oraz dotyczyć najróżniejszych dóbr – rzeczy, nieruchomości, praw, a nawet zwierząt. Podpisuje się ją w sytuacjach, gdy jedna ze stron nazywana wydzierżawiającym oddaje dzierżawcy do używania daną rzecz, nieruchomość lub prawo, a dzierżawca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz za korzystanie z niej. Co ważne, zgodnie z zapisami kodeksu Prawa cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.), pozwala ona dzierżawcy nie tylko na wykorzystanie przedmiotu dzierżawy, lecz również czerpanie z niego pożytku.
Jedna z częściej podpisywanych umów tego rodzaju to umowa dzierżawy gruntu. Podpowiemy, czego może ona dotyczyć, jakie elementy powinna zawierać oraz na co warto zwrócić szczególną uwagę, zanim zdecydujemy się ją zawrzeć.
Umowa dzierżawy gruntu – co powinieneś o niej wiedzieć?
Dzierżawa gruntu czy inaczej – zgodnie z artykułem 46. Kodeksu cywilnego – nieruchomości, to rozwiązanie, na które często decydują się przedsiębiorcy. Pozwala ona na korzystanie z danej nieruchomości oraz czerpanie z tego na korzyści finansowych lub innych, bez konieczności inwestowania olbrzymich sum na jej zakup. Nie należy mylić jej z dzierżawą gruntu rolnego, czyli przeznaczonego do uprawiania działalności rolnej, co do której obowiązują odrębne przepisy. Zagadnienia związane z dzierżawą reguluje natomiast ustawa Kodeksu cywilnego dnia 23 kwietnia 1964 r., a także artykuły Kodeksu cywilnego dotyczące najmu.
Czynsz
Jeden z ważnych elementów, jaki zawiera w sobie umowa dzierżawy ziemi lub dowolnej rzeczy to zobowiązanie dzierżawcy do uiszczenia opłaty za czynsz w ustalonym wcześniej terminie. Jeśli nie został on określony w umowie, należy natomiast przyjąć, że jest on płatny półrocznie „z dołu”.
Warto wiedzieć, że zgodnie z zapisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego, zapłata czynszu może przybierać formę inną niż pieniężna i być świadczona na przykład w postaci konkretnych usług lub też stanowić procent dochodów pozyskanych z tytułu dzierżawy.
Obowiązki i prawa dzierżawcy i dzierżawiącego
Jeden z ustawowych obowiązków dzierżawcy do dokonywanie niezbędnych napraw, koniecznych do tego, aby móc zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie porównywalnym do tego z chwili przekazania nieruchomości.
Dzierżawca nie może również bez zgody osoby udzielającej dzierżawy, wykorzystywać nieruchomości do innych celów niż zostało to ustalone lub zmieniać jej przeznaczenia. Nie wolno mu także oddawać jej osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani poddzierżawiać bez wiedzy i zgody wydzierżawiającego. W razie wystąpienia takiej sytuacji ma on prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Jeśli dzierżawca zalega z zapłatą za czynsz, wypowiedzenie umowy może nastąpić dopiero po uprzednim powiadomieniu go o takim zamiarze na piśmie. Wydzierżawiający ma obowiązek udzielić dzierżawcy trzymiesięcznego, dodatkowego terminu w celu uregulowania zaległych opłat oraz przedstawić to w formie pisemnej. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym dotyczy zaległości kilkumiesięcznych. W przypadku dzierżawy na czas minimum roku muszą minąć trzy pełne miesiące, w przypadku krótszego okresu dzierżawy – dwa.
Warto wiedzieć również, że umowa dzierżawy podpisana na okres dłuższy niż trzydzieści lat, zostaje po upływie tego czasu automatycznie uznana za umowę na czas nieoznaczony.
fot. Umowa dzierżawy gruntu – pisemna czy ustna?
Forma umowy
Co prawda ustawodawca dopuszcza możliwość zawarcia umowy na okres do roku w formie ustnej, pamiętajmy jednak, że w razie jakichkolwiek nieścisłości bądź nieporozumień między stronami, postanowienia uwiecznione w formie pisemnej mogą znacznie usprawnić rozwiązanie sporu. Obu stronom powinno zapewnić to również większe poczucie bezpieczeństwa.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu?
- dane (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, seria i nr dowodu osobistego, a w przypadku działalności gospodarczej nr NIP) osoby wydzierżawiającej i dzierżawcy,
- lokalizacja, przeznaczenie i wielkość nieruchomości,
- określenie, która ze stron umowy zobowiązuje się do uiszczania opłat (podatków i innych kosztów) związanych z utrzymaniem gruntu,
- wysokość, termin i sposób płatności czynszu.
Umowa dzierżawy gruntu – wzór
UMOWA DZIERŻAWY
Zawarta w dniu: 02 lipca 2019 r. w Gdańsku
pomiędzy:
Jakubem Kowalskim, zamieszkałym w Gdyni przy ul. Narcyzowej 15, legitymującym się dowodem osobistym nr ABC 12345·zwanym dalej „Wydzierżawiającym”
a
Janem Nowakiem zamieszkałym w Gdańsku przy ul. Wita Stwosza, legitymującym się dowodem osobistym nr XYZ 678910
zwanym dalej „Dzierżawcą”
ustala się co następuje:
§1
Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w …………. Składającej się z działek nr ……… o powierzchni ………m2 i nr ……… o powierzchni ………m2 dla której Sąd Rejonowy w ………… prowadzi księgę wieczystą nr ………… oraz, że nieruchomość ta nie jest obciążona.
§ 2
Wydzierżawiający oddaje, a Dzierżawca przyjmuje w dzierżawę nieruchomość, o której mowa w § 1 niniejszej umowy.
§ 3
Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony.
§4
Dzierżawca zobowiązuje się używać przedmiot dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami prawidłowej gospodarki i dokonywać na własny koszt wszelkich napraw i remontów, niezbędnych do prawidłowej eksploatacji przedmiotu dzierżawy. Bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.
§ 5
Po zakończeniu dzierżawy Dzierżawca zwróci Wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, wynikającym z jego prawidłowej eksploatacji na podstawie postanowień niniejszej umowy i obowiązujących przepisów prawa.
§ 6
Strony ustalają wysokość czynszu dzierżawy w wysokości 3000,00 zł (słownie: trzy tysiące złotych) miesięcznie, który Dzierżawca będzie płacił do 10 dnia każdego miesiąca na numer konta wskazany w niniejszej umowie.
§ 7
Dzierżawca zobowiązuje się płacić podatki, opłaty i koszty ubezpieczenia związane z posiadaniem przedmiotowej nieruchomości.
§ 6
Każdej ze stron służy prawo rozwiązania umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
§ 7
Wydzierżawiający zastrzega sobie prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca zalega z zapłatą czynszu za 4 pełne okresy płatności lub narusza inne wyżej wymienione postanowienia umowy.
§ 8
Wszelkie koszty i opłaty związane z zawarciem umowy ponosi Wydzierżawiający.
§ 9
Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sąd …………………………. przy Regionalnej Izbie Gospodarczej w …………………………………… zgodnie z Regulaminem tegoż Sądu.
§ 10
Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 11
Umowę sporządzono w dwóch, jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
………………………………..
(podpis dzierżawcy)
………………………………..
(podpis wydzierżawiającego)
