Kupno domu to dla większości osób bardzo poważna inwestycja, wiążąca się nierzadko z ogromnymi emocjami oraz niemałym stresem. Wielu inwestorów, decydując się na ten krok, musi podjąć także zobowiązanie finansowe w postaci kredytu, które staje się niemałym obciążeniem rodzinnego budżetu na kilkanaście następnych lat.
Pisaliśmy już o tym, na co zwrócić uwagę, planując kupno domu, aby uniknąć przykrych niespodzianek i nie żałować w przyszłości podjętej decyzji. Teraz dokładniej pochylimy się nad tym, czym jest przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, co powinna zawierać oraz jak należy ją sporządzić, aby dobrze zabezpieczała obie strony dokonujące transakcji. Poszukiwanie wymarzonych czterech kątów nie należy z pewnością do najłatwiejszych zadań, dlatego, jeśli już upatrzymy sobie idealne lokum bądź znajdziemy kupca dla posiadanej przez nas nieruchomości, warto odpowiednio się zabezpieczyć.
Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?
Wiele osób, zanim sfinalizuje transakcję, decyduje się podpisać tak zwaną umowę przedwstępną. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego (art. 389 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.) umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to taka forma umowy, w której jedna bądź obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Często określa ona również z góry jej najistotniejsze zapisy. Wraz z nią przekazuje się zazwyczaj zadatek wynoszący około 10-20% całkowitej ceny inwestycji. Pozwala to na przykład kupującemu na uzyskanie niezbędnych środków, bez obawy, że wymarzony dom czy mieszkanie zostanie sprzedane komuś innemu. Warto mieć jednak na uwadze, że poprawnie sformułowana przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, powinna chronić interesy obu stron, zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Duże znaczenie ma więc jej poprawna forma, a przede wszystkim to, czy zawiera wszystkie niezbędne dane i ustalenia.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – czy warto?
O ile umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, o tyle w przypadku umowy przedwstępnej prawo nie nakłada na nas takiego obowiązku. Tak więc to od nas, a raczej od wspólnych ustaleń ze sprzedającym lub kupującym, zależy czy zdecydujemy się na wizytę u notariusza. Należy jednak wziąć pod uwagę, że to, w jaki sposób została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, może mieć ogromne znaczenie dla sposobu dalszego postępowania w sytuacji, gdy jedna ze stron odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, a tym samym sfinalizowania transakcji. W przypadku tego typu kłopotów koszty sporządzenia aktu notarialnego mogą okazać się niewspółmiernie niskie w porównaniu do możliwości, jakie uzyskamy dzięki jego zawarciu.
Warto wiedzieć, że jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została podpisana w formie aktu notarialnego, kupujący zyskuje prawo do dochodzenia sądownego przeniesienia prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedającego. Na podstawie zawartej wcześniej, obowiązującej umowy przedwstępnej sąd może nałożyć na sprzedającego obowiązek przekazania jej nowemu właścicielowi.
Jeśli jednak sporządzono dokument w formie pisemnej, jednak bez udziału notariusza, kupujący może jedynie żądać zwrotu przekazanego zadatku czy wypłaty odszkodowania za szkody poniesione w związku z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli nie planujemy sporządzenia umowy notarialnej, warto zadbać o to, aby zadatek ten był odpowiednio wysoki, aby dostatecznie zniechęcał obie strony do wycofywania się z powziętych wcześniej postanowień.
Koszty sporządzenia aktu notarialnego
Koszt uiszczenia taksy notarialnej w przypadku umowy przedwstępnej ponosi zwykle kupujący. Przy jej orientacyjnym wyliczeniu możemy wesprzeć się darmowymi kalkulatorami dostępnymi w sieci lub przyjąć poniższe założenia:
- dla kwoty powyżej 30 000 zł, ale poniżej 60 000 zł – 710 zł opłaty stałej + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- dla kwoty od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł opłaty stałej + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- dla kwoty od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł opłaty stałej + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- dla kwoty od 2 000.000 zł – 6 770 zł opłaty stałej + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
Jeśli zawieramy umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, wówczas taksa notarialna jest o połowę niższa od wyżej przedstawionych stawek. Druga połowa kwoty stanowi natomiast opłatę, którą należy uiścić w dniu podpisania umowy przyrzeczonej.
Zadatek czy zaliczka
Gdy transakcja zostanie sfinalizowana zgodnie z planem, kwota zadatku powinna po prostu zostać odliczona od całkowitej ceny nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że jeśli umowa nie została zrealizowana z winy kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający wycofa się z transakcji, kupujący może zażądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku zaliczki taka zależność nie istnieje, dokonuje się jedynie jej zwrotu.
fot. Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży z korzyścią dla obu stron
Co powinna zawierać przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości?
Choć treść zawieranych umów dostosowuje się zwykle do specyfiki zawieranej transakcji oraz uzgodnień dokonanych między kupującym a sprzedającym, to jednak każda przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, powinna zawierać pewne podstawowe, stałe elementy. Ustalając jej treść, należy pamiętać o tym, że im więcej kwestii uda nam się ująć w formie pisemnej, tym łatwiejsze może okazać się rozstrzygnięcie ewentualnego sporu w przyszłości.
W umowie powinny zostać zawarte:
- dane sprzedającego oraz kupującego (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego),
- data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
- dane pozwalające na identyfikację nieruchomości, której dotyczy umowa (adres, numer wpisu do księgi wieczystej),
- kwota zadatku bądź zaliczki (zwykle 10-20% ceny całkowitej),
- cena nieruchomości,
- postanowienia umowy,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- własnoręczny podpis obydwu stron.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – wzór
Zawarta 28 czerwca 2019 r. w Gdyni pomiędzy:
Anną Wiśniewską, zamieszkałą w Gdańsku przy ulicy Jana Bażyńskiego 1/2, legitymującą się dowodem osobistym seria ABC numer 1234567, PESEL 12345678901 zwaną dalej Sprzedającym,
a
Patrykiem Nowakiem, zamieszkałym w Gdyni przy ulicy Narcyzowej 3/4, legitymującym się dowodem osobistym seria CDE numer 8910112, PESEL 10987654321 zwanym dalej Kupującym.
§ 1
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
1) jest/są właścicielem nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ulicy Wiejskiej, składającej się z działki nr 123 o pow. 20 a zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr 14, o powierzchni użytkowej 105 mkw., dla której jest prowadzona księga wieczysta nr AB3C/0001234w Sądzie Rejonowym we Wrocławiu,
2) nieruchomość ta jest objęta małżeńską wspólnością majątkową,
3) nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych.
Jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal w budynku, zapis może wyglądać w następujący sposób:
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
1) jest/są właścicielem nieruchomości lokalowej (mieszkania) położonego we Wrocławiu przy ulicy Wiejskiej 12 numer lokalu 2., o powierzchni użytkowej 65,5 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr AB3C/00061234 w Sądzie Rejonowym we Wrocławiu.
Paragraf drugi zwykle zawiera kluczowe oświadczenie kupującego. Sprzedający oświadcza, że sprzeda lokal za kwotę określoną liczbowo i słownie w wyznaczonym terminie, a kupujący zobowiązuje się go kupić na niniejszych warunkach.
§ 2
Sprzedający zobowiązują się sprzedać nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy za cenę 500 000 zł (słownie: pięćset tysięcy złotych i zero groszy) w terminie do dnia 30 września 2019 r., a Kupujący zobowiązują się powyższą nieruchomość kupić za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie.
Kolejny paragraf może dotyczyć zaliczki, bądź zadatku, który ma zostać wpłacony na poczet kupna lokalu, bądź działki:
§ 3
Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę 50 000 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych) tytułem zadatku/zaliczki. Sprzedający kwituje niniejszym jej odbiór. Kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, określonej w § 2 umowy.
Sprzedający może dodatkowo zabezpieczyć kwotę zadatku/zaliczki na swoją korzyść:
§ 4
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy, w terminie określonym w § 2 umowy, sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedających, Kupujący mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedających sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.
lub:
W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupujących Sprzedający mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.
Bardzo ważny jest zapis o stanie technicznym nieruchomości, o którym powinien poinformować kupującego sprzedający. Wówczas kupujący oświadcza, że ów stan jest mu znany:
§ 5
Kupujący oświadczają, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.
Umowa przedwstępna, oprócz terminu zapłaty zadatku/zaliczki określa termin spłaty pozostałej części ceny nieruchomości. Może to być dzień wyznaczony na podpisanie przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży:
§ 6
Kupujący zobowiązują się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
§7
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi kupujący.
§ 8
Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 9
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
SPRZEDAJĄCY
KUPUJĄCY
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – zabezpieczenie warte zachodu
Choć każdy z nas ma nadzieję, że transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości przebiegnie bezproblemowo i już niedługo jedynym naszym problemem okaże się spakowanie wszystkich nagromadzonych przez lata mebli i bibelotów oraz wyprowadzka, to jednak życie pisze niekiedy zupełnie inne scenariusze. Zanim więc podejmiemy ostateczny krok, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz ustalić, kto jest jej prawowitym właścicielem.
Jeśli już wreszcie upatrzymy sobie wymarzone cztery kąty dla naszej rodziny oraz dopełnimy pozostałych formalności, jednak z różnych względów nie możemy od razu sfinalizować umowy, możemy zdecydować się natomiast na podpisanie umowy przedwstępnej, która o ile zostanie poprawnie sformułowana, stanowi dość dobre zabezpieczenie dla obu stron – zarówno kupującego, jak i sprzedającego.
