fot. projekt
Budowa domu to poważna inwestycja kapitału, dlatego warto ją dobrze przemyśleć i zaplanować. Zarządzanie wydatkami na lokalizację przedsięwzięcia, realizację oraz wykończenie to bardzo trudne zadanie, zwłaszcza gdy zależy nam by dom z czasem zyskiwał, a nie tracił na wartości.
Szacujemy aktywa i pasywa
Przed kupnem działki, wyborem projektu i realizacją inwestycji należy sporządzić bilans możliwości finansowych. Do podliczenia bierzemy pod uwagę sumę: oszczędności, lokat i majątku, który moglibyśmy spieniężyć.
W drugiej kolejności podliczamy miesięczne wpływy z zarobków. Premie i nagrody pieniężne możemy doliczyć indywidualnie, ponieważ nie są brane pod uwagę przez banki w procedurze kredytowej.
Na koniec sumujemy miesięczne oraz okresowe wydatki i odejmujemy je od comiesięcznych wpływów. Zakładając bufor 20% na nieprzewidziane wydatki otrzymujemy tzw. „nadwyżkę”.
Nadwyżka to baza wyjściowa do obliczenia możliwości kredytowych. Jeśli interesuje nas waluta obca, należy wziąć pod uwagę zmienność stóp procentowych i kursu walut.
Planowany budżet, czyli suma środków własnych i ewentualnego kredytu, powinien być wyznacznikiem wydatków na kupno działki i realizacji budowy domu do planowanego standardu wykończenia.
Opłaca się budować szybko. Przeciąganie czasu budowy to dodatkowe koszty: utrzymania, bądź czynszu za dotychczasowe lokum i ubezpieczenie budowy, co łącznie daje wartość przekraczającą 12 000 zł.
Ile kosztuje działka budowlana?
Warto inwestować w dobrą lokalizację. Dzięki temu nieruchomość może z czasem zyskać na wartości. Dobra lokalizacja przeważnie wiąże się z wysoką ceną za dużo mniejszą działkę, niż jej odpowiednik 20 km dalej. W związku z powyższym działka może kosztować od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych.
Wielkość działki zależy także od rodzaju domu, który chcemy wybudować. Dom w zabudowie szeregowej wymaga ok. 200 m2 powierzchni, bliźniak ok. 400 m2, a wolnostojący min. 700 m2.
UWAGA: Niektóre gminy wymagają pewnego minimum powierzchni gruntu, który może być przeznaczony pod budowę domu.
Tania działka, to nie koniecznie okazja. Aby to zweryfikować, należy zapoznać się z obowiązującymi dla niej przepisami MPZP (może obok będzie przebiegała droga szybkiego ruchu, albo przewody wysokiego napięcia?), warunkami gruntowymi, kształtem, i uzbrojenie niem. Brak uzbrojenia narzuca na inwestora dodatkowy wydatek, rzędu kilkudziesięciu tys. zł.
Kupno działki, to nie koniec kosztów z nią związanych. Aby ubiegać się o pozwolenie na budowę należy być jej pełnoprawnym właścicielem. Dodatkowe opłaty to: taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa i prowizja dla pośrednika, czyli w przybliżeniu 5,2% kosztu kupna działki budowlanej.
Ile kosztuje budowa domu?
fot. kosztorys
Zlecając wykonanie indywidualnego projektu domu architektowi, musimy określić planowany budżet, w którym chcemy się zmieścić. Od tego zależy dobór metrażu i technologii wykonania.
Ponieważ budowa domu dzieli się na kilka etapów: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski i stan „pod klucz”, tak też można podzielić kosztorys budowlany.
Kosztorys budowy domu nie jest ostatecznym podliczeniem wydatków. Wycena zakłada tzw. średni standard zastosowanych materiałów, przybliżone ilości ich zużycia oraz średnią cenę rynkową wykonania poszczególnych robót w formie kompleksowej – w ramach usług jednej firmy budowlanej.
Za kosztorys także trzeba zapłacić, nawet do 1000zł. Warto zwrócić uwagę na to kiedy sporządzono wycenę materiałów budowlanych i robocizny.
W ramach docelowego kosztorysu wykonuje się wstępny kosztorys ślepy służący do wyboru wykonawcy. Pozwala on ocenić, czy ceny usług oferowane przez firmę budowlaną nie są zawyżone. Warto złożyć zapytania kilku wykonawcom żeby wyłonić najlepszą ofertę.
Ostateczny koszt budowy domu będzie zależał m.in. od aktualnych cen materiałów i usług, oraz ewentualnych rabatów.
Inwestorzy polecają budowę domu systemem gospodarczym – każdy etap lub rodzaj robót wykonuje inna ekipa budowlana. Kosztorys robót budowlanych może być wówczas korzystniejszy dla inwestora.
Szczegółowy kosztorys to także baza do sporządzenia harmonogramu realizacji inwestycji i rozdziału kosztów w czasie.
Od czego zależą poszczególne koszty budowy domu?
Duża powierzchnia domu nie zawsze jest tożsama z wysoką ceną realizacji inwestycji. Tani dom też może być duży. Szczególną rolę odgrywa stopień skomplikowania bryły i dachu. Generalna zasada brzmi: „im prościej, tym taniej”. Niektóre MPZP narzucają z góry pewne cechy obiektów, które mogą powstać na obszarach budowlanych, stąd nie zawsze da się ograniczyć koszty do wymarzonego minimum.
Drugim aspektem, rzutującym na ostateczny kosztorys budowy, jest technologia wykonania. Kosztorys budowy domu szkieletowego będzie zdecydowania inny niż kosztorys domu murowanego. Przeważnie za ceną idzie jakość. W tym wypadku wiemy, że technologia mokra, murowana jest droższa ale solidniejsza.
Według opinii fachowców należy liczyć, że cena 1 m kw. nowobudowanego domu w stan „pod klucz” wynosi min. 2,5 tys zł. Górna granica jest nieznana.
Jeśli planujemy sprzedaż domu w niedalekiej przyszłości – nie przeinwestujmy go. Nawet jeżeli na etapie budowy zastosujemy najlepsze materiały, nie będzie to brane pod uwagę, gdyż istnieją sztywne standardy określające całościową wartość rynkową nieruchomości. Można zainwestować w działkę i budowę domu milion złotych, a w konsekwencji może on być wart nie więcej niż 600 tys. zł.
Kosztorys wykończenia domu
Wykończenie domu z zewnątrz to przybliżony koszt rzędu: 350 zł/1 m2. Dużo drożej zapłacimy za wykończenie wnętrz do stanu „pod klucz”. Wym wypadku należy liczyć ok. 1 000zl/ 1m2.
Rzecz jasna nie można przesadnie oszczędzać na jakości materiałów wykończeniowych. Najwyższe ceny za materiały i wykonawstwo dotyczą: posadzek, kuchni i łazienek. Łazienka urządzona za 5000zł może być tak samo ładna jak wykończona droższymi materiałami za 20 000zł. W tej kwestii jednak nieoceniony jest architekt wnętrz, który profesjonalnie doradzi przy kompozycji, a także doborze materiałów pod względem jakościowym i cenowym.
Przykłady tanich projektów domów:
Murator M106 – Słoneczna polana – 135,30 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” – 296 800 zł netto
Archipelag – Salma – 131,0 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą – 278 200 zł
Studio Atrium – Alabama S-GL 575 – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą – 275 736 zł
Dom Dla Ciebie – Rumcajs – 123,80 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą – 288,877 zł
Dom Dla Ciebie – Bazyli szeregówka – koszt budowy według kosztorysu – 250 561 zł
Archipelag – Atena – 148,77 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą – 341 650 zł
Dobre Domy Flak&Abramowicz – Orion III – 141,00 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą, bez instalacji wewnętrznych – 313000 zł
Murator M106 – Gwiezdny szlak – 156,00 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” – 307 700 zł
Dom Dla Ciebie – Kawka – koszt budowy według kosztorysu – 374 482 zł
Dobre Domy Flak&Abramowicz – Halia – 136,30 m kw – koszt budowy do stanu „pod klucz” metodą gospodarczą, bez instalacji wewnętrznych – 406 000 zł
