fot. budowa
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, poza określonymi wyjątkami, wszelkie roboty budowlane, mogą być prowadzone wyłącznie na podstawie urzędowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć: budowę, przebudowę, remont, montaż, a także rozbiórkę obiektu budowlanego.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane mówi o tym, że obiekty budowlane, które zostały zrealizowane samowolnie, podlegają rozbiórce. Mimo to, w tej samej ustawie, istnieje regulacja, która umożliwia legalizację samowoli budowlanej i odstąpienie od przymusowej rozbiórki obiektu. W tym celu należy spełnić określone przepisami warunki zawarte w przepisie art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, które muszą być spełnione łącznie. Pierwszy z nich mówi o zgodności inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Drugi warunek zakazuje naruszania przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Oceny obiektu wedle warunków określonych w ustawie, dokonuje Powiatowy inspektory nadzoru budowlanego. Jeśli warunki zostaną spełnione inwestor otrzyma zakres formalności do wypełnienia, a także zostanie mu wyznaczony termin na ich dokonanie.
Dla obiektów będących w trakcie budowy, odpowiedni organ wyda postanowienie o wstrzymaniu robót, a następnie rozpocznie się procedura legalizacji samowoli budowlanej. Organ nie może jednak wydać postanowienia o wstrzymaniu budowy jeśli nie są spełnione wymienione wyżej warunki. Wówczas jedyną prawną możliwością jest nakazanie rozbiórki obiektu.
Po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego zobowiązuje inwestora do złożenia w określonym terminie dokumentów, które wskazane są w art. 48 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, tj. m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganą prawem dokumentacją oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Poza wytycznymi z art. 48 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, organ może zobowiązać inwestora do dostarczenia dodatkowych dokumentów. Należy je przedłożyć w terminie wyznaczonym przez inspektora nadzoru budowlanego. Jest to traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, ale tylko wtedy gdy budowa nie została zakończona. Niezłożenie dokumentów w wyznaczonym terminie oznacza niespełnienie obowiązków nałożonych na inwestora i wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli.
Inwestor zobowiązany jest także uiścić opłatę legalizacyjną, bez której niemożliwe jest przeprowadzenie legalizacji samowoli. Jej wysokość ustala organ nadzoru budowlanego według przepisów prawa budowlanego i zależy od kategorii oraz wielkości obiektu budowlanego.
Po złożeniu wymaganych dokumentów i uiszczeniu opłaty przez inwestora, organ nadzoru budowlanego przystępuje do dalszego etapu procedury legalizacyjnej. W pierwszej kolejności sprawdza się zgodność projektu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (szczególnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), kompletność projektu budowlanego, opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane oraz czy inwestor uiścił opłatę legalizacyjną w terminie i w odpowiedniej wysokości.
Następnie, jeśli ocena powyższych czynników jest pozytywna, organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 49 ust. 1,2 i 3 ustawy – Prawo budowlane, wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo też decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Jednocześnie w decyzji tej organ nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Procedura uzyskania takiego pozwolenia regulowana jest przepisami art. 55 – 60 ustawy – Prawo budowlane.
WERONIKA JUSZCZYK
PRAWNIK
HILLS LTS S.A.
