Wszystko o budowie domu

Mówi się, że prawdziwy mężczyzna powinien spłodzić syna, wybudować dom i zasadzić drzewo. Jeśli to piękne stwierdzenie rozumieć  dosłownie, to pierwsze i ostatnie zadanie nie wymaga dłuższego komentarza. Z budowaniem domu może jednak być większy problem. Wielu mężczyzn, ale też kobiet nie wie jak się zabrać do tego przedsięwzięcia. Jest to sprawa aktualna i poważna, gdyż wiąże się z dużym nakładem finansów oraz czasu i sił. Od czego więc rozpocząć formalności niezbędne do postawienia swojego domu? Jak przygotować się do tego przedsięwzięcia? Jak uzyskać środki finansowe niezbędne do ukończenia budowy?
W artykule omówimy 5 kroków do uzyskania pozwolenia na budowę. Następnie podpowiemy, jak uzyskać najkorzystniejszy kredyt budowlany.

Formalności krok po kroku

Pomysł i zarys planu przedsięwzięcia 
Jak każde poważne przedsięwzięcie wymaga dobrego planu, tak również pomysł stawiania swojego domu wymaga gruntownego przemyślenia. Skąd pozyskamy środki na zakup działki i później budowę domu? Jaka lokalizacja będzie najlepsza? Czy stać nas będzie na utrzymywanie i konserwację domu? Kto zajmie się formalnościami? Czy wynająć ekipę budowlaną i budować metodą gospodarczą czy kupić dom od generalnego wykonawcy? Od czego w ogóle zacząć? Przede wszystkim jednak przygotuj się, że nie będzie łatwo!

Zakup działki budowlanej albo przekształcenie działki rolnej lub innej na budowlaną
Być może posiadasz już działkę gruntu, którą samodzielnie zakupiłeś lub otrzymałeś w spadku. Musisz się upewnić w gminnym wydziale architektury czy działka ta nadaje się pod zabudowę domów jednorodzinnych, to znaczy czy ma plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ten określa szczegóły budynków, które mogą stanąć na danym terenie: od ich wielkości i wysokości, aż po kolor elewacji. Uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu to proces długotrwały, skomplikowany formalnie i kosztowny.

Jeśli jednak musisz dopiero nabyć działkę pod budowę, koniecznie przemyśl  dodatkowo jeszcze inne kwestie, takie jak: wielkość i kształt działki, jej położenie, sąsiedztwo oraz odległość od miasta, a także to czy jest uzbrojona (czyli czy ma doprowadzony prąd, wodę oraz kanalizację) oraz czy i jaką ma drogę dojazdową. Pamiętaj także, żeby przed zakupem działki (tak jak każdej innej nieruchomości) dokładnie sprawdzić zapisy w Księdze Wieczystej. W tym celu udaj się do Sądu Rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych. Dokumenty te są jawne, może je przeglądać każdy zainteresowany. Warto wiedzieć, że w bankach można także uzyskać kredyt hipoteczny na zakup niezabudowanej działki budowlanej lub innej (na przykład siedliskowej czy rolnej o ile posiada choćby studium planu zabudowy).

Zakup lub zlecenie wykonania projektu domu
A teraz przemyśl jak ma wyglądać Twój dom: ile będzie miał pięter, jaki rozkład pokoi, jakie ogrzewanie czy z jakim materiałów będzie zbudowany. Od odpowiedzi na te i wiele innych pytań zależy na jaki projekt się zdecydujesz: gotowy czy indywidualny. Gotowe projekty są tańsze i sprawdzone. Można oczywiście wprowadzić kilka indywidualnych rozwiązań, ale nie za wiele. Być może gdzieś w sąsiedztwie powstanie taki sam dom jak Twój. Zamówiony w biurze architektonicznym projekt indywidualny jest droższy, ale będzie dostosowany do Twoich osobistych potrzeb i upodobań. Będzie prawdopodobnie niepowtarzalny.

Formalności związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę
Cztery egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Pozwolenie takie wydaje starosta. Jeżeli w terminie 14 dni od uzyskania decyzji nikt się od niej nie odwoła, staje się ona prawomocna i możemy przystąpić do realizacji naszej budowy. Pamiętaj także, że na tydzień przed rozpoczęciem prac musimy o tym powiadomić starostę.

Zgłoszenie rozpoczęcia robót
Przepisy Prawa Budowlanego wymagają, aby do zgłoszenia o rozpoczęciu robót dołączyć oświadczenie kierownika budowy stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową. Jest on także odpowiedzialny za prawidłowe prowadzenie dziennika budowy. Pobieramy go w inspektoracie zaraz po zgłoszeniu rozpoczęcia robót. Jest to dokument urzędowy o przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót.

Uzyskanie kredytu budowlanego 
Kredyt budowlany jest rodzajem kredytu hipotecznego, czyli długoterminowego kredytu zabezpieczonego hipoteką nieruchomości. Nie różni się zasadniczo od kredytów przeznaczonych na zakup już wybudowanej nieruchomości. Bank również bada naszą zdolność kredytową, sprawdza historię kredytową, a także wymaga udokumentowania zaspokojenia indywidualnego celu mieszkaniowego. Ze względu jednak, że docelowe zabezpieczenie kredytu dopiero powstaje, bank nadzoruje postęp budowy. W związku z tym pojawia się kilka kwestii na które warto zwrócić uwagę PRZED wybraniem banku kredytującego naszą budowę.

Okres karencji spłaty
Karencja to okres, w którym Kredytobiorca nie jest zobowiązany do spłaty kapitału, a jedynie części odsetkowej raty. Innymi słowy to czas, który bank wyznaczył nam na wybudowanie domu. Zwykle wynosi on 24 miesiące, ale niektóre banki wydłużają go nawet do 36 miesięcy. Musimy więc dobrze rozplanować czas wykonania określonych prac i zrealizowania danego etapu budowy. Dopiero po zakończeniu okresu karencji zaczniemy spłacać pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

Koszt wypłaty kolejnych transz
Kredyt budowlany wypłacany jest w transzach, czyli ratach. Kolejne transze uruchamiane są na podstawie oceny postępu prac przez przedstawiciela banku. W niektórych bankach inspekcje takie są płatne. Ich koszt może wahać się od 100 PLN do nawet 400 PLN. Zdarza się także, że bank wymaga, aby to Kredytobiorca dostarczył do banku samodzielnie wykonane zdjęcia potwierdzające zakończenie kolejnego etapu budowy. Jest to oczywiście najwygodniejsze i bezpłatne rozwiązanie.  

Sposób udokumentowania postępu prac
W większości banków nie ma konieczności dokumentowania wszystkich prac budowlanych rachunkami czy fakturami. Warto jednak zachowywać dowody zakupu materiałów budowlanych. W przypadku prowadzenia budowy metodą gospodarczą taka elastyczność w dokumentowaniu prac, ma duże znaczenie. Bank jednak będzie chciał się zabezpieczyć przed rozporządzaniem pozyskanymi środkami niezgodnie z celem kredytowania. Koniecznie więc zapoznaj się z regulaminem i sprawdź jaką część prac powinniśmy udokumentować rachunkami.

Elastyczność przy ustalaniu harmonogramu
W przypadku niewykorzystania całej kwoty kredytu i niewypłacenia ostatniej transzy, możliwe jest podpisanie aneksu do umowy ustalającego mniejszą kwotę kredytu lub mniejszą ilość rat. Podobnie ma się to w momencie kiedy nie zdążymy wykonać pewnych prac na budowie do których się zobowiązaliśmy. Powinniśmy wtedy jak najszybciej powiadomić o tym bank, który indywidualnie zadecyduje czy przedłużyć okres karencji.

Przed podpisaniem umowy koniecznie więc zapoznaj się z informacjami dotyczącymi warunków wypłaty kolejnej transzy oraz ewentualnym podwyższeniem kwoty kredytu. Skonsultuj się z kierownikiem budowy czy środki z wypłaty transzy wystarczą na pokrycie kosztów związanych z danym etapem budowy. A jeśli zaciągnąłeś kredyt w walucie obcej, sprawdź czy wahania kursowe będą miały wpływ na wysokość transzy w złotówkach.

Kredyt budowlany wymaga więc nieco więcej formalności niż inne kredyty hipoteczne. Łączy także kontakt pomiędzy Kredytobiorcą a bankiem przez cały okres budowy. Warto wnikliwie przeanalizować i wybrać bank, który najkorzystniej finansowo oraz na najbardziej elastycznych warunkach udzieli nam kredytu na budowę.

Anna Bugryn