fot. nieruchomości
W Polsce, ryzyko inwestycji deweloperskich nadal ponosi nabywca. W razie upadłości dewelopera, nabywca traci zainwestowane pieniądze oraz prawo do lokalu. Sytuacja zmieni się już 29 kwietnia 2012 roku. Wówczas w życie wejdzie tzw. Ustawa Deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa deweloperska jest aktem prawnym, regulującym zasady ochrony praw nabywców nieruchomości od dewelopera, który zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności owej nieruchomości. Zapisy obejmują ochroną między innymi:
– wpłaty dokonywane przez klientów firm deweloperskich,
– obowiązki deweloperów przed zawarciem umowy deweloperskiej,
– treść, zasady i tryb zawierania wspomnianych umów,
zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Prawa i obowiązki
Dotychczas deweloperzy mieli niemal całkowitą swobodę w sposobie prowadzenia procesu budowy inwestycji, gospodarowania finansami, a także sprzedaży i przekazania własności lokalu na nabywcę. Od kwietnia wszystkie te procesy będą musiały przebiegać w zgodzie z zasadami określonymi przez ustawę.
Pierwszym i prawdopodobnie najważniejszym nakazem narzucanym deweloperom jest konieczność zapewnienia klientom co najmniej jednego środka ochrony wpłat, wybranego spośród 4 wymienianych: zamknięty rachunek powierniczy; otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową; otwarty rachunek powierniczy.
Rachunki powiernicze będą zabezpieczeniem dla funduszy nabywców. Dzięki kontroli ze strony banków, klienci będą mieli pewność, że ich pieniądze przeznaczane są wyłącznie na cele związane z wybudowaniem inwestycji – tłumaczy Grzegorz Grzyb, prezes TBS Wawel Service. W Wawel Service od początku kierowaliśmy się dobrymi praktykami zawsze i na każdej naszej inwestycji , pieniądze wpłacane przez klientów były przeznaczane tylko na realizacje inwestycji, od teraz wszyscy deweloperzy będą do tego zobligowani. -dodaje.
Deweloper otrzyma dostęp do środków pieniężnych ulokowanych na rachunku powierniczym, dopiero wtedy, gdy podpisze umowę przekazania prawa własności przyrzeczonych lokali na nabywców.
W przypadku lokowania wpłat na otwartym rachunku powierniczym, deweloper będzie otrzymywał pieniądze w transzach, w miarę realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Do obowiązków banku, będzie należała kontrola postępów prac, zgodnie z rozpisanym harmonogramem. Każdorazowo, po zakończeniu pojedynczego etapu, instytucja finansowa będzie wypłacała deweloperowi procentowy udział kwoty przypisany do danego etapu realizacji inwestycji. Wpłaty ewidencjonowane będą odrębne dla każdego nabywcy, a ubezpieczenia i gwarancje bankowe pozwolą na zwrócenie nabywcom środków w razie upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy z powodu nieprzeniesienia prawa własności lokalu w określonym, w warunkach umowy, terminie.
Wygaśnięcie wymienionych gwarancji następuje w momencie podpisania umowy, która przenosi własność lokalu na nabywcę. Należy wiedzieć, że gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.
Ponadto konieczność posiadania gwarancji bankowych zwiększa ogólne koszty ceny nieruchomości, ponieważ jest ona udzielana na takich samych warunkach jak kredyt.
Specjaliści szacują, iż ceny mieszkań mogą wzrosnąć nawet o 10 procent. Jednak z doświadczenia wiemy, iż bezpieczeństwo transakcji bywa dla nabywców warte wyrzeczeń i poniesienia większych kosztów – tłumaczy Grzegorz Grzyb z Wawel Service.
Zapisy ustawy obejmują także zmiany w treści umowy deweloperskiej. Zapis zostanie ujednolicony, a przed podpisaniem, deweloper będzie miał obowiązek przedstawić nabywcy prospekt informacyjny, gdzie na trwałym nośniku informacji winny znaleźć się:
– rzuty kondygnacji z zaznaczanym lokalem, będącym przedmiotem umowy,
wzór umowy deweloperskiej,
– informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera, a także przedmiotowego przedsięwzięcia deweloperskiego, wraz z wybranym przez klienta lokalem.
Za przedstawianie w prospekcie informacji niezgodnych z prawdą, deweloperowi grożą dotkliwe sankcje karne. Nabywca powinien mieć także wgląd w aktualny stan księgi wieczystej, kopię aktualnego KRS’u, kopię pozwolenia na budowę, a także sprawozdania finansowe firmy za ostatnie 2 lata i projekty architektoniczno-budowlane.
Do tej pory klienci, między innymi ze względów finansowych, decydowali się na zawieranie umów przedwstępnych w formie zwykłej pisemnej, które to w świetle prawa stanowiły niski poziom bezpieczeństwa dla nabywców, teraz sytuacja się zmieni. Obligatoryjne zawieranie umów z deweloperami w formie aktu notarialnego będzie stanowiło dodatkowe zabezpieczenie – mówi Marlena Czarnocka, prawnik w firmie Wawel Service.
W treści umowy deweloperskiej będą musiał znaleźć się informacje na temat:
– stron, miejsca i daty podpisania umowy;
– nieruchomości, budynku oraz mieszkaniu (usytuowanie, powierzchnia, układ pomieszczeń standard wykończenia);
– terminu rozpoczęcia i zakończenia prac, odbioru, przeniesienia prawa na nabywcę;
– harmonogramu wpłat;
– pozwolenia na budowę (nr, organ, ostateczność, zaskarżalność); odsetki i kary umowne;
– zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu;
– zobowiązania do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności lokalu bądź domu na nabywcę;
– zmian w treści prospektu powstałych pomiędzy jego doręczeniem a podpisaniem umowy deweloperskiej;
– rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej;
– określenia warunków odstąpienia od umowy, o których mowa w ustawie oraz warunków zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę w razie jego odstąpienia;
– oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego oraz o zapoznaniu się jego treścią;
– poinformowania nabywcy o możliwości zapoznania się z dokumentami dewelopera.
Warunki odstąpienia
Obie strony (nabywca i deweloper) mają prawo do odstąpienia od umowy. Nabywca może skorzystać w takowego przywileju, gdy:
– umowa nie zawiera wszystkich ustawowych elementów,
– informacje w niej zawarte są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie, nieścisłości z nim związane mogą być podstawą do rezygnacji.
Przesłanki do rezygnacji mogą zaistnieć, gdy: klient nie otrzyma prospektu, prospekt nie zawiera danych ustawowo określonych lub też gdy informacje tam zawarte są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym. W powyższych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy w terminie nie przekraczającym 30 dni od zawarcia umowy.
Klient może odstąpić od umowy także wtedy, gdy deweloper nie przeniesie własności nieruchomości w terminie określonym w umowie. W tym wypadku jednak musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na dopełnienie formalności.
Deweloper może odstąpić od umowy, gdy:
nabywca mieszkania nie wnosi opłat określonych w umowie w stosownym terminie,
nabywca nie stawi się ona do odbioru bądź podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność pomimo dwukrotnego wezwania do dopełnienia formalności.
W przypadku odstąpienia od umowy, strony wyrażają zgodę na wykreślenie roszczeń o przeniesienie własności lokalu, w formie pisemnej, z podpisami poświadczonymi notarialnie.
W przypadku odstąpienia jednej ze stron, bank ma obowiązek niezwłocznie po jego otrzymaniu przekazać nabywcy środki przypadające mu na rachunku powierniczym.
Spółka Wawel Service w umowach zawieranych z klientami stosuje o wiele więcej zapisów dotyczących kwestii odstąpienia niż wymaga tego ustawa, co jest niezmiernie korzystne dla nabywców. Nowe zapisy prawne mają określać absolutne minimum, konieczne do spełnienia przez dewelopera, wszelkie zapisy dodatkowo chroniące osoby decydujące się na zakup nieruchomości są przejawem troski firm o ich klientów
– dodaje Marlena Czarnocka.
Jakie będą skutki wprowadzenia „Ustawy Deweloperskiej”?
Ustawa spowoduje spore zmiany na rynku nieruchomości, a skutki z powodzeniem można podzielić na pozytywne i negatywne. Wśród minusów, które odczują przede wszystkim deweloperzy, można wymienić:
– utrudniony dostęp do pieniędzy klientów;
– ograniczenie możliwości realizowania inwestycji (tylko z wpłat nabywców);
– zwiększenie kosztów ogólnych, przez koniecznością posiadania rachunku powierniczego i gwarancji, oraz dodatkowymi nakładami finansowymi przeznaczonymi na koszty pracy związane z koniecznością przygotowania prospektu informacyjnego czy też umowy deweloperskiej;
– zwiększenie roli banków, których obowiązkiem będzie sprawowanie nadzoru nad rachunkami powierniczymi, kontroli dokumentacji oraz postępów prac koniecznych do dokonania wypłat.
Ustawa, przyniesie także wiele korzyści. Wśród nich można wymienić:
– wyeliminowanie mniejszych deweloperów, których ze względu na konieczność spełnienia wymogów ustawowych, nie będzie stać na należyte zabezpieczenie interesów potencjalnych nabywców.
Kondycja wielu mniejszych firm deweloperskich bez wątpienia ulegnie zmianie po wprowadzeniu nowych zapisów prawnych. Banki zapewne będą dużo bardziej ostrożne w zakresie finansowania projektów w których inwestor nie może się poszczycić zbyt bogata historią, a to z kolei spowoduje, iż na rynku zmniejszy się podaż. Można się także pokusić o stwierdzenie, iż w perspektywie kilku kolejnych lat, na rynku prym będą wiodły największe firmy, o ugruntowanej i stabilnej sytuacji finansowej – mówi Piotr Kijanka, Dyrektor Działu Sprzedaży Wawel Service.
– zwiększenie bezpieczeństwa transakcji (w tym: ochrona ich środków finansowych, ze względu na obowiązek transparentnych działań deweloperów, stały nadzór bankowy, podpisywanie umów notarialnych).
Deweloperzy działający zgodnie z ustawą, będą się cieszyć dużym zaufaniem nabywców, dlatego też część firm, takich jak Wawel Service, już na kilka miesięcy przed wejście ustawy w życie decyduje się na wprowadzanie dobrych praktyk w swej działalności.
Wprowadzając dobre praktyki wcześniej, chcemy zagwarantować klientom poczucie większego bezpieczeństwa, co w dzisiejszych czasach jest szczególnie ważne – tłumaczy Grzegorz Grzyb z Wawel Service.
Czytaj też:
Ustawa deweloperska – nie taki diabeł straszny?
Czy mali deweloperzy znikną z rynku?
Deweloperzy stawiają na dywersyfikację
