Nieruchomości zabytkowe - prawo pierwokupu

Nieruchomości zabytkowe stały się na przestrzeni ostatnich kilku lat cenionym dobrem inwestycyjnym. Nabywcy budowli zabytkowych muszą mieć świadomość, że ich prawo do eksploatowania takiej nieruchomości będzie w pewnej mierze ograniczone. Dotyczy to m.in. obowiązku utrzymywania dobrego stanu budynku, dozwolonych remontów, a także ograniczeń w obrocie nieruchomościami zabytkowymi.

Wśród ograniczeń w zakresie obrotu budowlą zabytkową wymienić należy prawo pierwokupu. W przypadku zabytków, z mocy ustawy może ono przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego, czyli gminom.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.
Uwaga: Prawo pierwokupu dotyczy tylko transakcji sprzedaży nieruchomości, nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek, czy wniesienie aportem do spółki.

Przesłanki istnienia prawa pierwokupu
Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
1. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu.
2. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej – wyłącznie na wniosek gminy. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Przepisy wyraźnie wskazują, że prawo pierwokupu powinno być wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przebieg sprzedaży nieruchomości zabytkowej
Krok 1: Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu.

Krok 2: Podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu.

Krok 3: Zawiadomienie gminy w sprawie skorzystania z służącego jej prawa pierwokupu. Gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.

Krok 4: Decyzja gminy w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych powodują istotne obciążenia dla właścicieli budynków. Ponadto, służące gminie pierwszeństwo zakupu budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę. Znajomość przebiegu sprzedaży nieruchomości zabytkowej, obciążonej prawem pierwokupu, pozwala nabywcy przygotować się na ewentualne opóźnienie lub niezrealizowanie transakcji.

Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto