Jak kupić dom? Ekspertyza techniczna i stan prawny nieruchomości

Jak kupić dom?

Kupno domu to dla większości z nas bardzo poważna inwestycja. Wykonanie tego kroku wiąże się często z ogromnymi emocjami, a nierzadko także z olbrzymim stresem. Aby nieco ułatwić podjęcie decyzji, podpowiadamy, na co zwracać uwagę przy kupnie domu, jak sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz co powinna zawierać ocena stanu technicznego budynku.

Na co zwracać uwagę przy kupnie domu?

W internecie bez trudu znajdziemy mnóstwo większych lub mniejszych portali ogłoszeniowych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Możemy także zdecydować się na skorzystanie z usług profesjonalnego pośrednika, który pomoże nam znaleźć ofertę dopasowaną do ustalonych wcześniej wytycznych. Bez względu na to, w jaki sposób przebiegają poszukiwania wymarzonego domu dla naszej rodziny, nie należy podejmować pochopnych decyzji. Oczywiście zdarza się, że mimo starań nie wszystko uda się sprawdzić i przewidzieć przed zakupem, warto jednak włożyć nieco wysiłku w to, aby ograniczyć ryzyko pojawienia się przykrych niespodzianek do absolutnego minimum.

Wstępna selekcja

Poszukując domu idealnego dla naszej rodziny, powinniśmy na początek sporządzić wspólnie listę punktów, których spełnienie ma dla nas kluczowe znaczenie, a także tych spraw, co do których możemy pozwolić sobie na drobne ustępstwa. To pomoże nam wstępnie wyselekcjonować najbardziej interesujące propozycje.

Zanim zabierzemy się za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości czy zlecimy fachowcom, aby ocenili stan techniczny budynku, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami, warto przyjrzeć się z bliska konkretnym ofertom i przekalkulować ich podstawowe wady oraz zalety. Należy choćby wziąć pod uwagę lokalizację, dogodne połączenia komunikacyjne czy też dostępność sklepów i podstawowych usług w najbliższej okolicy. Coraz częściej można znaleźć na rynku oferty sprzedaży domów ulokowanych w zacisznej i malowniczej okolicy, a jednocześnie dobrze skomunikowanych z większą miejscowością lub wręcz leżących na jej obrzeżach.

Zamiast wpadać od razu w zachwyt nad domkiem pięknie prezentującym się na profesjonalnie wykonanych zdjęciach, obejrzyjmy dokładnie interesującą nas nieruchomość i postarajmy się „na chłodno” ocenić jej funkcjonalność. Weźmy pod uwagę choćby układ pomieszczeń, a także ewentualnego tarasu bądź balkonu, oraz ich usytuowanie względem stron świata. Przemyślmy również ewentualne przeznaczenie poszczególnych pokoi. Taka wstępna analiza pomoże nam odpowiedzieć na pytanie, czy dana nieruchomość odpowiada podstawowym wymaganiom i potrzebom przyszłych domowników.

Zobacz również: Domy dla młodych?
Jak kupić dom i znaleźć idealną ofertę?

fot. Jak kupić dom i znaleźć idealną ofertę?

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Znalezienie wymarzonych czterech kątów w przystępnej cenie i sympatycznej okolicy to niestety nie koniec wyzwań. Zanim przystąpimy do spełnienia formalności związanych z zakupem, warto upewnić się, że w niedalekiej przyszłości nie czekają nas przykre niespodzianki związane ze sposobem zagospodarowania przestrzeni w najbliższym sąsiedztwie działki albo niejasnym stanem prawnym, w jakim znajduje się nieruchomość.

Sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dostarczy nam na przykład informacji na temat tego, czy upatrzony teren, który zachwycił nas ciszą i spokojem, nie ma w ciągu kilku lat stać się placem budowy pod węzeł komunikacyjny albo osiedle. Możemy skontrolować to samodzielnie, odwiedzając właściwy Urząd Gminy lub Miasta albo poprosić o przedstawienie właściwej dokumentacji sprzedającego.

Podstawowy dokument, dzięki któremu ustalimy stan prawny nieruchomości to tak zwana księga wieczysta. Zgodnie z polskim prawem ma ona charakter jawny, więc każdy, kto zna jej numer, można się z nią zapoznać. Aby uzyskać do niej dostęp, wystarczy po prostu poprosić właściciela o jego podanie. Jeśli odmówi, możemy niestety podejrzewać, że ma coś do ukrycia. Dokumentację w wersji elektronicznej bez trudu znajdziemy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/). Podstawowe informacje, które powinniśmy zweryfikować to zgodność z danymi zawartymi w ewidencji gruntów, a także kwestie dotyczące własności ziemi i budynków. Zwróćmy uwagę na to, czy sprzedający to ich jedyny prawowity właściciel, a także przeanalizujmy wpisy dotyczące ewentualnych ograniczeń, roszczeń bądź hipoteki. Upewnijmy się również, że na nieruchomości nie ciążą tak zwane służebności, czyli na przykład obowiązek udostępnienia działki zakładom wodociągowym lub energetycznym w razie wystąpienia awarii. Przed sfinalizowaniem transakcji sprawdźmy dodatkowo we właściwym Urzędzie Miasta lub Gminy, czy w nabywanym budynku nie pozostają zameldowane inne osoby

Powinniśmy również zweryfikować, czy wybrany przez nas dom został wzniesiony zgodnie z prawem budowlanym. W tym celu należy poprosić aktualnego właściciela o okazanie pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie.

Ocena stanu technicznego budynku – opinia i ekspertyza techniczna

Kolejny ważny krok, który należy wykonać przed podpisaniem umowy kupna to ocena stanu technicznego budynku. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, możemy spodziewać się, budynek będzie nosił ślady użytkowania, a pewne jego elementy zwyczajnie uległy zużyciu na skutek upływu lat. Jeśli nie mamy odpowiedniej wiedzy i doświadczenia lub po prostu pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, warto zwrócić się o pomoc do zaufanego fachowca.

Mamy do dyspozycji dwie podstawowe formy takiej oceny, dość często ze sobą mylone. Należy jednak wiedzieć, że opinia techniczna i ekspertyza to dwie odrębne usługi. Rzetelnie wykonana ekspertyza techniczna opiera się przede wszystkim na fachowych, obiektywnych wyliczeniach. Dostarczy nam informacji na temat jakości wykonanych robót budowlanych. Testuje między innymi wytrzymałość elementów konstrukcyjnych – murów, elewacji, nadproży, belek fundamentów, stropu czy dachu Dostarczy nam także informacji na temat ewentualnych uszkodzeń takich jak zagrzybienia, zawilgocenia, rysy bądź pęknięcia oraz sposobów ich ewentualnej naprawy.  W razie potrzeby odpowie także na pytanie, czy istnieje możliwość dokonania modyfikacji w przyszłości. Pełna ekspertyza techniczna zawiera wierną dokumentację dotyczącą dokonanych pomiarów, w tym obliczenia, zdjęcia, rysunki czy schematy.

Co to jest ekspertyza techniczna?

fot. Co to jest ekspertyza techniczna?

Opinia techniczna jest natomiast zdecydowanie mniej wnikliwa.  Ekspert wystawia ją zwykle na podstawie posiadanej przez właściciela dokumentacji projektowej oraz dokonanych oględzin, korzystając z własnego doświadczenia i wiedzy. W związku z tym może w niektórych sytuacjach okazać się niejednoznaczna i mniej obiektywna niż ekspertyza techniczna. To, jak bardzo dokładna ocena stanu technicznego budynku będzie nam potrzebna, zależy od konkretnej sytuacji. Ważne, aby zlecając jej sporządzenie, poinformować wykonawcę o tym, w jakim celu ją wykonujemy.

Skorzystanie z tego typu usług, wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów,  jednak warto mieć na uwadze, ich cena jest w rzeczywistości bardzo niska w porównaniu z kosztem domu lub też jego ewentualnych napraw w przyszłości. Lepiej więc poszukać ewentualnych oszczędności gdzieś indziej.

Finalizacja zakupu

Jeśli ocena stanu technicznego budynku nie wykaże większych nieprawidłowości, możemy przejść nareszcie do kolejnego etapu. Wielu nabywców decyduje się na podpisanie tak zwanej umowy przedwstępnej. Wraz z nią sprzedającemu przekazuje się zwykle zadatek wynoszący około 10-20% całkowitej ceny inwestycji. Pozwala to na przykład kupującemu na uzyskanie niezbędnych środków, bez obawy, że upatrzone przez niego cztery kąty zostaną przez ten czas sprzedane komuś innemu.

Powinniśmy wiedzieć, że ostateczną umowę kupna-sprzedaży należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Wraz z jej podpisaniem nabywca otrzymuje wszystkie niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości takie jak projekt architektoniczny, pozwolenie na budowę, dziennik budowy czy pozwolenia na użytkowanie oraz oczywiście klucze. Kupując dom, musimy liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak kupić dom bez stresu?

fot. Jak kupić dom bez stresu?

Jak kupić dom bez stresu

Pośpiech i stres to podczas kupowania domu najgorsi możliwi doradcy. Warto poświęcić na podjęcie tej niezwykle ważnej decyzji sporo czasu, a decydując się na wybór konkretnej oferty, dobrze przeanalizować wszystkie jej wady i zalety. Choć sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości oraz ocena stanu technicznego budynku mogą kosztować nieco zachodu, warto podjąć wszystkie najważniejsze kroki, aby zminimalizować ryzyko przykrych niespodzianek w przyszłości i w naprawdę cieszyć się z posiadania własnych czterech ścian.

Sending
Ocena artykułu
5 (1 głos)