Budynek gospodarczy – zgłoszenie budowy, adaptacja, opłaty

Budynek gospodarczy nie posiada jednoznacznej definicji. Informację na jego temat można uzyskać z zapisów znajdujących się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z póź. zm. z dnia 15 czerwca 2002 r.)

Budynek gospodarczy - definicja
Punkt 8, §3., mówi o tym, że „Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych,”

Jest to więc budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne. Opis wskazuje także na fakt, że obiekt wchodzi w skład zabudowy zgodniej z przeznaczeniem działki budowlanej (np.: mieszkaniowej lub zagrodowej).

Budynek gospodarczy – zgłoszenie budowy
Zgodnie z art. 29 pkt 1 - 6 prawa budowlanego (czytaj więcej: Prawo budowlane: Rozdział 4 - Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych), pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
„1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę
zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
b) płyt do składowania obornika,
c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,
d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większe niż 4,50 m,
e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2 ;
2)wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
3) indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
4) altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;
5) wiat przystankowych i peronowych;
6) budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei;”

Należy jednoznacznie zrozumieć zapis mówiący o ilości i powierzchni zabudowy takich obiektów na każde 500 m2 działki. Jeśli na działce znajduje się już np. altana, wiata lub oranżeria, a suma zabudowy z planowanym budynkiem gospodarczym przekroczy 50 m2, wówczas budowa budynku gospodarczego będzie wymagała już pozwolenia na budowę.

Jeżeli to pierwsza tego typu zabudowa i jest zgodna z przepisami, należy jedynie zgłosić zamiar budowy w starostwie. Budowę można rozpocząć po 30 dniach od zgłoszenia, w sytuacji, gdy starostwo nie wyrazi sprzeciwu.

Budowa budynku gospodarczego – usytuowanie na działce
pkt 6, § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z póź. zm. z dnia 15 czerwca 2002 r.)(czytaj więcej: DZIAŁ II - Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej) mówi o tym, że „Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.”

Jednocześnie, budynek gospodarczy nie może stanąć bliżej granicy działki niż 4 metry - w przypadku ściany z otworami okiennymi, oraz 3 m - w przypadku ściany litej. Bliższe usytuowanie musiało by wynikać z MPZP lub warunków zabudowy.

Jeżeli nasza działka budowlana jest węższa niż 16 m, a zapisy zawarte w decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią inaczej, wówczas budynek gospodarczy można usytuować w odległości 1,5 m od granicy działki, ścianą bez okien.
Istnieje też możliwość usytuowania na granicy działki. W takiej sytuacji budynek gospodarczy nie może być krótszy niż 5,5 m i niższy niż 3 m (w tym wypadku także należy oprzeć się o zapisy decyzji o warunkach zabudowy).

Budynek gospodarczy – podatek
Podatek od nieruchomości nalicza się także dla budynków gospodarczych. W celu ustanowienia opłaty należy wypełnić pismo informacyjne o obiektach budowlanych. Podatek od nieruchomości gospodarczych jest znacznie wyższy od opłat za nieruchomość mieszkalną. Natomiast informacje zawarte w oświadczeniu są weryfikowane na podstawie zgodności z wpisem do rejestru gruntów, a właściciel pouczany jest o odpowiedzialności karnej ( zapewne na wypadek chęci zatajenia danych niezbędnych do naliczenia podatku).

Przydatne podstawy prawne:
1) art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.),
2) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z roku 2005, Nr 8, poz. 60 z późn. zm.).
3) kodeks karny skarbowy

Adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny
Aby zmienić budynek gospodarczy na mieszkalny należy wykonać szereg robót budowlanych, dla których niezbędne będzie pozwolenie na budowę. Przed złożeniem wniosku, warto zapoznać się z zapisami MPZP dla działki lub decyzją o warunkach zabudowy, w celu upewnienia się, czy teren może być przeznaczony pod funkcję mieszkalną.

Zgodnie z MPZP lub Warunkami zabudowy należy wybrać gotowy lub zamówić wykonanie projektu, na podstawie ekspertyzy technicznej i inwentaryzacji obiektu w stanie istniejącym.
Zatwierdzenie projektu jest tożsame z wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli przebudowa lub remont budynku gospodarczego nie będzie zbyt skomplikowane, inwestor może otrzymać zwolnienie z obowiązku zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.