fot. klucze
Po serii obniżek stóp procentowych NBP i spadku oprocentowania lokat bankowych zaroiło się od artykułów dowodzących większą opłacalność zakupu nieruchomości mieszkaniowej. Jednak stopę zwrotu z takiej inwestycji należy liczyć w oparciu o dane odwzorowujące sytuację w długim terminie.
Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe NBP w ciągu ostatniego roku aż osiem razy. Łącznie obniżka wyniosła 225 punktów bazowych. W wyniku tego koszt kapitału spadł niemal o połowę, a kredytobiorcy odczuli faktyczną ulgę. Osoby, które dopiero planują zaciągnąć kredyt hipoteczny także na tym skorzystają. Niższa rata przekłada się bowiem na wyższą zdolność kredytową niż przed rokiem, chodź część spadku oprocentowania zrekompensowane zostało wzrostami marż i prowizji.
Dzięki obniżce stóp procentowych także depozyty objęte są niższym oprocentowaniem. Obecnie średni poziom oprocentowania netto z lokat bankowych to ok. 2,5% i wciąż spada. Wielu posiadaczy lokat zamyka je i lokuje wolne środki m.in. w takie aktywa jak nieruchomości mieszkaniowe z przeznaczeniem pod wynajem.
Opłacalność wynajmu netto cechuje się dość małą zmiennością i aktualnie przewyższa oprocentowanie lokat i kont oszczędnościowych. Wydawało by się, że jet to zasadniczy argument przemawiający za kupnem mieszkania. Należy jednak pamiętać, ze przed serią obniżek stóp procentowych bardziej opłacało się lokować pieniądze na lokatach. Mało płynne nieruchomości należy traktować jako inwestycje długoterminowe. Warto zatem opierać wyliczenia rentowności tej inwestycji, nie o aktualny poziom stóp procentowych, ale średnie stopy z dłuższego okresu. Dopiero takie obliczenia pozwolą na wyeliminowanie wpływu dużej bądź co bądź zmienności stóp procentowych.
Poza opłacalnością inwestycji, warto pamiętać o tym, że zakupem mieszkania pod wynajem niesie ze sobą pewne trudności. Po pierwsze nie często zdarza się, żeby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Najemca może zrezygnować po kilku miesiącach, a my zostaniemy z pustostanem. Oprócz tego w wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. A w perspektywie kilku lat należy też uwzględnić koszty większych i mniejszych remontów. Jeśli mieszkanie nie będzie spełniało pewnych standardów jakości i wyposażenia nie będzie cieszyło się powodzeniem na rynku najmu.
Kupując mieszkanie pod wynajem z korzystną sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. Wtedy inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe. Taka sytuacja jest jednak rzadkością. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.
REKLAMAPK
