Formalne etapy budowy domu

Na hasło „budowa domu” nasze pierwsze skojarzenie to błoto, cegły, taczki i robotnicy. Mało komu przychodzą do głowy tony papierów, dokumentów, zezwoleń i pozwoleń, które trzeba załatwić. A należy pamiętać, że zebranie całej potrzebnej dokumentacji, jest pracą nie wiele lżejszą od samej budowy.

Pierwszym krokiem do rozpoczęcia budowy domu jest kupno działki. Zanim do tego dojdzie musimy sprawdzić czy teren który nas interesuje ma dostęp do sieci uzbrojenia, tzn.:

Należy sprawdzić również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się, jakie przeznaczenie ma wybrany przez nas grunt, czy możemy wybudować na nim dom i czy w pobliżu nie powstanie w niedalekiej przyszłości np. fabryka. Według Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo wglądu i otrzymania wyrysów oraz wypisów. Wystarczy złożyć w Urzędzie Gminy odpowiedni wniosek i uiścić stosowną opłatę. Należy również udać się do Sądu Rejonowego i sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma żadnych wpisów ograniczających prawa nabywcy. Po zakupie działki możemy dopiero decydować się na zakup projektu.

Następnym dokumentem, który jest nam niezbędny, to decyzja określająca warunki zabudowy. Jest to wniosek składamy zazwyczaj do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, czasem do wojewody. We wniosku powinniśmy zawrzeć informacje o granicach terenu objętego wnioskiem (na mapie zasadniczej), funkcji, sposobu i charakterystyki zagospodarowania terenu, zapotrzebowania na wodę i energie, oraz sposób oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz wpływ na środowisko. Do wniosku koniecznie musimy dołączyć oświadczanie przedsiębiorstw, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji zaplanowanego obiektu (oświadczenia uzyskamy składając do poszczególnych przedsiębiorstw wnioski wraz z wypisem z księgi wieczystej oraz mapą sytuacyjną). Aby otrzymać decyzje o warunkach zabudowy, niezbędne jest dołączenie również mapy zasadniczej w skali 1:500 (uzyskamy ją w wydziale geodezji, należy również opłacić geodetę, który dokona jej aktualizacji). Decyzja powinna być wydana w ciągu 2 miesięcy.

Kolejnym etapem jest projekt budowlany. Prawo budowlane określa co powinny zawierać projekty budowlane:


Po skompletowaniu wszystkich dokumentów, o których była mowa, czas odpowiedzieć na najważniejsze pytanie: Jak uzyskać pozwolenie na budowę? W więc, aby otrzymać pozwolenie na budowę należy złożyć wniosek o jego wydanie, pamiętając o okresie ważności wcześniej uzyskanych dokumentów. Do tak złożonego wniosku należy dołączyć:


Zanim uzyskamy pozwolenie, zostanie przeprowadzone postępowanie w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Po sprawdzeniu wszystkich dokumentów i upewnieniu się, że wszystko jest w porządku Starosta wydaje pozwolenie. Jeżeli w terminie czternastu dni od uzyskania decyzji nikt się od niej nie odwoła, decyzja staje się prawomocna. Na siedem dni od rozpoczęcia prac musimy o tym powiadomić starostę. Jeżeli w ciągu trzech lat od wydania pozwolenia na budowę nie zaczniemy żadnych prac, decyzja wygasa. Tak samo się to ma w przypadku przerwania prac na okres dłuższy niż trzy lata. W przypadku decyzji negatywnej możemy się od niej odwołać. Mamy na to czternaście dni, liczone od dnia ogłoszenia decyzji – należy je składać u wojewody. Od odmownej decyzji wojewody również możemy się odwoływać i mamy na to trzydzieści dni. Odwołanie takie składamy do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Kiedy stajemy się już szczęśliwymi posiadaczami pozwolenia na budowę czas rozpocząć kompletowanie naszej ekipy budowlanej. Najważniejsze jest wybranie kierownika budowy, ponieważ gdy jest on już wybrany możemy zgłosić do starostwa rozpoczęcie prac. Musimy koniecznie pamiętać o tych siedmiu dniach – jest to ostateczny termin, kiedy starosta (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) i projektant (nadzór nad zgodnością realizacji budowy i projektu) muszą zostać powiadomieni o rozpoczęciu prac budowlanych. Aby wykonać takowe zgłoszenie potrzebujemy następujące dokumenty:

Następnie musimy pobrać w inspektoracie dziennik budowy. Jest to urzędowy dokument, który należy na bieżąco uzupełniać o przebieg robót, zdarzeń i okoliczności zachodzących na budowie. Może być on wydany dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Za prawidłowe prowadzenie i przechowywanie dziennika budowlanego odpowiedzialny jest kierownik budowy. Brak dziennika budowy naraża nas na karę grzywny (od 50 do 500zł) od organu nadzoru budowlanego. Ponadto za brak dziennika do odpowiedzialności pociągnięty jest kierownik budowy. Staje on przed właściwą izbą samorządu zawodowego. Pewnym problemem jest również zaginięcie dziennika budowy. Należy wtedy wystąpić o wydanie nowego dziennika, a po otrzymaniu go uzupełnić o wszystkie wpisy dokonane w starym. Powinny zrobić to osoby, które dokonywały wpisów w poprzednim.

Pewnie każdego tak zawiłe formalności przerażają i myśli sobie, że może wybuduje dom po cichu, nikt nie zauważy, a jak będzie skończony to przecież go już nikt nie będzie kazał zburzyć. Nic jednak bardziej mylnego. Przepisy budowlane wyraźnie mówią nam, że samowola budowlana podlega bezwzględnej i przymusowej rozbiórce. Oczywiście mamy możliwość zalegalizowania samowolnej budowy, ale trzeba spełnić, któryś z poniższych warunków:
Jednak samo spełnienie któregoś z powyższych warunków nie gwarantuje nam legalizacji. Należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W razie jego braku obiekt będzie podlegał przymusowej rozbiórce.

Planując budowę domu oprócz dużej gotówki, musimy również uzbroić się w cierpliwość (szczególnie przy załatwianiu wszystkich spraw formalnych). Bo o ile budowę domu możemy komuś zlecić, tak wielokrotne wycieczki po różnych urzędach musimy odbyć już samodzielnie.